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(Tirs croisés) Sandeep Sewpal sur les logements sociaux :« Manque de volonté politique »

Les principaux partenaires du secteur en conviennent : avec quelque 30 000 demandes pour les logements sociaux, un chiffre qui ira croissant alors que ces demandes sont loin d’être satisfaites même à moitié, le pays est en situation de crise.
Réagissant à l’annonce de la construction de 8 000 logements par le gouvernement, l’architecte et auteur du livre Drwa a enn Lakaz, Sandeep Sewpal, s’interroge sur ce chiffre. « La NHDC a enregistré plus de 30 000 demandes pour une nouvelle maison. Comment justifier la construction de seulement 8 000 maisons ? ». Il se montre de surcroît perplexe quant à la politique existante en matière de logement : « Comment une famille pourra-t-elle avoir accès à une maison si elle doit payer Rs 100 000 d’avance comme dépôt tout en remboursant son prêt, sans quoi elle est évincée ? Une politique de logement social n’est pas d’évincer ! » décrie-t-il.
Pour lui, si la crise économique a sans conteste rendu difficile l’accès à un logement décent, le manque de vision et de volonté politique, croit-il, a aggravé la crise du logement. En guise de solution, il propose des législations pour réaliser le droit d’accès à un logement convenable.
L’intégralité des tirs croisés :

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L’ICJM a organisé récemment une conférence-débat sur la question des logements sociaux. Pourquoi l’accès à un logement décent pour des milliers de familles est-il toujours d’actualité ?

Le problème est dû à un manque de volonté politique. En, 1994, le Conseil économique et social des Nations unies (ECOSOC) a fait des recommandations à Maurice pour préparer une législation qui donne corps au droit au logement ; la législation telle que les lois sur le logement, les lois sur les sans-abri ; la législation concernant les droits des locataires par rapport à la sécurité d’occupation, la protection contre l’expulsion ; le financement du logement et la subvention des loyers ; un prix abordable ; une législation interdisant toute forme d’expulsion ; une législation concernant la planification environnementale afin de réglementer l’industrie du logement à Maurice.

L’accès à un logement convenable est toujours d’actualité car nous n’avons aucune législation pour réglementer l’industrie du logement comme prescrit par l’ECOSOC en 1994. Cela montre à quel point le gouvernement apprécie les conseils de professionnels étrangers.

Quelle est l’importance d’une telle législation ?

Elle permet une évaluation des besoins en vue de savoir exactement combien de ménages ont besoin d’un logement pour l’attribuer aux bonnes personnes. Elle permettrait aussi de mettre davantage l’accent sur la bonne qualité dans le logement. Le 7 avril 1981, Pierre Collin, architecte, avait déclaré dans un journal qu’il n’était pas possible de construire une habitation de 450 pieds carrés à Maurice. Malgré cette déclaration ferme d’un professionnel de la construction, le gouvernement a construit des maisons de 450 pieds carrés ou moins dans les années 2000. Cette loi permettrait, en outre, des expulsions arbitraires.

À l’approche des élections générales, le gouvernement met les bouchées doubles pour la construction de 8 000 unités de logements sociaux au coût de Rs 2,7 millions l’unité. Les contracteurs ont même reçu une avance de 25% du coût total. Ces maisons sont destinées aux familles avec des revenus supérieurs à Rs 30 000. Qu’en pensez-vous ?

Tout projet de construction démarre après approbation d’une étude de faisabilité. Pourquoi 8 000 maisons alors que la NHDC a enregistré plus de 30 000 demandes pour une nouvelle maison ? Comment justifier la construction de seulement 8 000 maisons ? Est-ce un nombre magique ?

Tous les entrepreneurs ont-ils la capacité ou la volonté de fournir une Advance Payment Guarantee égale à 25% de la valeur du contrat ? Existe-t-il une Advance Payment Guarantee dans le contrat ? Une entreprise de construction se verra allouer en moyenne 600 maisons à construire dans un délai de 18 mois.

Le coût pour 600 maisons est d’environ Rs 1,62 milliard. L’Advance Payment Guarantee est un On-Demand Bond. Par conséquent, un Vesting Certificate peut être exigé de l’entrepreneur/sous-traitants, certifiant que la propriété des biens, des installations ou des matériaux énumérés dans une liste sera transférée d’une partie à l’autre sur paiement et confirmant qu’ils seront correctement identifiés, stockés séparément, assurés et exempts de charges.

Combien d’entreprises possèdent des biens, des installations ou des matériaux d’une valeur de 25% de la valeur du contrat, qui s’élève à Rs 405 millions pour un projet de 600 maisons ? La New Social Living Development (NSLD) a-t-elle demandé un Vesting Certificate aux entreprises de construction ?

La NHDC met généralement entre deux et trois ans pour livrer un projet de logement selon le rapport OPSG de 2013. Comment se fait-il qu’ils puissent maintenant réaliser un projet en 18 mois ? Pourquoi n’ont-ils pas utilisé leurs supers pouvoirs depuis 1993 ?

D’après la NHDC, en 2021, quelque 27 000 familles nécessiteraient de logements. Le chiffre est loin des 8 000 logements qui seront construits…

Selon le gouvernement, la NHDC vendra les maisons aux bénéficiaires en Hire Purchase et qui bénéficieront d’une subvention gouvernementale. N’est-il pas un fait que les personnes ayant des revenus plus élevés, supérieurs au salaire minimum, sont moins susceptibles de faire défaut sur leur prêt ?

Selon le rapport OPSG de 2013, un occupant de la NHDC sur deux n’était pas en mesure de rembourser son hypothèque à une époque où des maisons étaient fournies à des personnes dont le revenu se situait entre Rs 6 200 et Rs 15 000. La NHDC devrait être consciente que les personnes qui gagnent Rs 15 000 ou moins aujourd’hui sont plus susceptibles de faire défaut sur leur prêt si nous suivons les commentaires du rapport OPSG. Néanmoins, la politique du gouvernement est toujours de vendre des maisons à des ménages aux revenus inférieurs à Rs 10 000 en Hire Purchase.

Quelle solution pour ceux avec des revenus en dessous du salaire minimum ?

Il faut introduire une politique de logement social, qui n’existe pas à Maurice. Ce qui existe, ce sont des maisons aux prix abordables, qui viennent d’un autre concept : on construit des maisons qu’on vend à un prix subventionné. Ce n’est pas vraiment un logement social.
Quand on parle de logement social, le gouvernement reste propriétaire et offre en location un prix moindre que celui pratiqué sur le libre marché. Cela permet à une famille d’avoir accès à une maison. Mais, comment une famille pourra-t-elle avoir accès à une maison si elle doit payer Rs 100 000 d’avance comme dépôt tout en remboursant son prêt, sans quoi elle est évincée ? Or, une politique de logement social n’est pas d’évincer.

La crise économique rend-elle encore plus difficile l’accès à un toit décent ?

Au cours des 15 dernières années, les logements sociaux abordables sont devenus extrêmement rares, ce qui a conduit à une situation connue sous le nom de crise du logement. Parallèlement à cela, le secteur du logement est confronté à une crise d’accessibilité, le coût de la construction de nouveaux logements sociaux/abordables ayant augmenté de 225% au cours des dix dernières années.

Quelles solutions voyez-vous à ce problème de logement ?

Cette crise du logement ne prendra fin que lorsque le gouvernement investira dans des programmes de recherche, de développement et d’éducation. Certaines mesures immédiates sont à prendre par le gouvernement : des législations pour réaliser le droit d’accès à un logement convenable.

Le logement convenable a été reconnu comme faisant partie d’un droit dans la Déclaration universelle des droits de l’homme de 1948. Le gouvernement devrait garantir que les nouveaux logements sont adaptés au changement climatique et au bien-être des personnes.

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