LAMUSSE SEK SUM GAGNE CONTRE LA WAQF: Le Privy Council pointe du doigt le manque de moyens du Fair Rent Tribunal

Selon le Conseil de la reine (Privy Council), le Fair Rent Tribunal, l’instance parajudiciaire censée régler les litiges opposant les propriétaires et les locataires, et vice-versa, ne dispose pas des moyens pouvant lui permettre d’accomplir sa tâche rapidement. Qui plus est, toujours selon le Conseil Privé, la loi qui régie ce tribunal ne détermine pas non plus le délai dans lequel il devrait commencer à entendre les parties qui sollicitent son intervention. D’après l’analyse des Law Lords britannique siégeant sur le Conseil Privé, cette situation est au détriment des propriétaires car ils ne peuvent pas bénéficier d’une quelconque augmentation du loyer tant que le tribunal n’est pas en mesure de déterminer la valeur marchande du bâtiment loué.
Pour le Conseil Privé, il y a « urgence de donner au tribunal en question plus de moyens financier et plus de personnel afin qu’il puisse assumer sa mission ». Le Conseil Privé a émis son avis dans un jugement prononcé en faveur de la firme comptable Lamusse Sek Sum. Cette firme avait contesté une majoration de loyer qu’entendait lui imposer la Bai Rehmatbai Waqf pour un local loué à la rue Farqhuar, à Port-Louis. Le procès lui-même s’est avéré très technique et a passé par quatre instances avant d’atterrir devant les Law Lords britanniques.
Résumant l’affaire portée devant lui, le Conseil Privé soutient qu’il fallait en fait comprendre le sens et les conséquences de la deuxième cédule du Landlord and Tenant’s Act de Maurice de 1999 tel que cette cédule a été amendée, par la suite, par la section 11 du même act en 2005. Valeur du jour, cette section 11 rend caduque la cédule datant de 1999 et fixe la période à laquelle une demande de majoration de loyer par un propriétaire doit être. Selon l’interprétation de la Waqf, ladite majoration entrait en vigueur à partir de la date à laquelle elle avait formulé sa requête à Lamusse Sek Sum. Mais la firme comptable n’était pas d’accord et soutenait, elle, ne devoir payer qu’à partir du moment où le Fair Rent Tribunal saisi du litige, déterminerait la valeur marchande du local en location.
Le loyer cinq fois plus cher…
Le litige entre les deux parties avait débuté, le 12 août 2005, quand la Waqf a réclamé un loyer mensuel de Rs 16 145 estimant que la valeur marchande de sa propriété s’élevait à Rs 85 760. Avant 2005, Lamusse Sek Sum ne payait que Rs 3, 861. La firme comptable rejeta la réclamation et s’en remit au Fair Rent Tribunal. Toutefois, avant même que ce tribunal ne rendit son verdict, la Waqf logea une plainte devant la Cour de district de Port-Louis, le 11 mars 2008. Elle exigea, cette fois, des arriérés de Rs 724 756 plus les intérêts accumulés en sus de l’évacuation de son local pour non-paiement et paiements irréguliers de loyer. La Cour de district n’eut pas le temps de se prononcer quand, suite à un accord, les protagonistes décidèrent d’attendre la décision du Fair Rent Tribunal. La Cour de district accorda un renvoi et, le 15 octobre 2009, quand le Fair Rent Tribunal fixa la valeur marchande du local à Rs 60 000 (soit Rs 25 000 de moins que celle de la Waqf).
Il restait encore à la magistrate de la Cour de district d’arrêter sa décision au sujet des réclamations de la Waqf. Elle donna gain de cause à la société en décrétant que l’augmentation de loyer était due au 12 août 2005. Lamusse Sek Sum fit appel à la Cour suprême et fut débouté également à ce niveau. La firme comptable se soumit au verdict de juges Chui Yew Cheong et Beessoondoyal, mais elle continua, néanmoins, sa bataille devant le Conseil de la reine voulant à tout prix avoir le coeur nette sur la question de l’entrée en vigueur de l’augmentation de loyer.
La version du ministre retenue
C’est ce combat qu’a finalement gagné la firme comptable. Après longues délibérations, le Conseil Privé a conclu que l’interprétation donnée par la Cour suprême du general scheme du Landlord and Tenant’s act était « erroné »
(mistaken). Pour arriver à cette conclusion, les Law Lords ont dû faire une lecture approfondie des débats qui eurent lieu à l’Assemblée nationale lorsque le ministre des Terres et du logement (à l’époque M. Joe Lejonglard) avait présenté l’amendement de la loi. Le ministre avait effectivement hésité. Dans un premier temps, il avait dit que « les augmentations de loyer prendraient effet à partir de la date de la requête du propriétaire ». Toutefois, après réflexion, en deuxième lecture de la loi, il se ravisa et remplaça ses propos par les suivants : « We believe that it is very fair that we replace it by from the date of the agreement on or determination of the market value. »
Pour le Conseil Privé, c’est la version du ministre qui a été incluse dans le texte de loi qui est aujourd’hui en vigueur. Les Law Lords ont cru nécessaire d’ajouter que, « tant il est juste que l’interprétation de la loi favorise le locataire, cela paraîtrait également injuste que le propriétaire ne puisse bénéficier d’une majoration de loyer tant que le Fair Rent Tribunal n’aura pas été capable d’établir le market rent des bâtiments. C’est la responsabilité du tribunal de déterminer la valeur et d’être en mesure de répondre rapidement à toutes les requêtes du public dans ce sens. Or, les faits sont que la loi amendée de 2005 est venue alourdir considérablement la tâche du Fair Rent Tribunal particulièrement pour ce qui est des batiments commerciaux. Ce n’est pas une critique, mais il faut espérer qu’après notre jugement, toute la considération urgente requise sera donnée afin que, le plus vite possible, le tribunal reçoive les fonds nécessaires pour pouvoir faire son travail ».
Au voir la manière dont s’est déroulée l’affaire Lamusse Sek Sum v/s Waqf, selon le Conseil Privé « le vrai problème a été un délai trop long » mis par le
tribunal. La loi de 2005 accorde douze semaines au Fair Rent Tribunal pour trancher un litige. Il en aura pris… quatre années !
Conséquence : la Bai Rehmatbai Waqf devra s’acquitter de tous les frais  encourus par toutes les instances judiciaires qui ont été sollicitées.