SMART CITIES : L’envers du décor

Après les premières étapes d’effets d’annonce autour des 13 projets de Smart City envisagés par le gouvernement de Lalyans Lepep dans le cadre de la Vision 2030 présentée par le Premier ministre, sir Anerood Jugnauth, l’envers du décor indique que la réalité est encore bien loin des promesses. Certes, la grand-messe sur le thème Smart Mauritius and Innovation, organisée conjointement par la State Land Development Company Ltd (SLDC) et le Board of Investment (BOI) au cours de la semaine écoulée au Maritim Hotel Balaclava, avec un défilé de talking leading experts, aurait dû insuffler un boost à cette initiative présentée comme « a new economic development strategy ». Mais le résultat des courses, comme on le dit si bien dans le jargon hippique, vu qu’il est prématuré de parler de bilan, est que les chevaux favoris sont restés dans les stalles de départ. En effet, trois projets de Smart City, en l’occurrence Omnicane Airport City, Pailles Smart City avec le Joint Venture Yihai-State Investment Corporation (SIC) et le Cap Dal à Tamarin de la famille Jhuboo, étaient inscrits à l’agenda de la dernière réunion du conseil des ministres en vue de l’octroi de la Letter of Intent. Mais les recoupements d’informations effectués par Week-End auprès des sources concordantes indiquent que la décision du gouvernement a été repoussée compte tenu des objections et réservations exprimées par rapport à deux projets principalement, ceux de Pailles et de Tamarin. Qui plus est, il n’est pas exclu de voir constituer un Joint Working Group, composé de représentants du gouvernement et du secteur privé, sous la présidence du Premier ministre, sir Anerood Jugnauth, en vue de tie the loose ends et de compléter le unfinished business en termes de fiscal incentives et de procédures à ce chapitre. Entre-temps, Lalit a entamé une campagne de rue contre les Smart Cities et le transfert de Port-Louis à Bagatelle sur le thème « Smart Cities : dan ki lintéré ? »
Dans la conjoncture économique et dans le sillage de la bénédiction du Fonds monétaire international (FMI) et de la Banque mondiale au projet de Smart Cities, il apparaissait évident que les trois premiers dossiers soumis par les promoteurs seraient acceptés et adoptés par le conseil des ministres comme une lettre à la poste. D’ailleurs, lors de son intervention au Smart Mauritius and Innovation Summit jeudi dernier, le ministre des Finances, Vishnu Lutchmeenaraidoo, s’est vanté du fait que « the Smart Cities are a reflection of what Mauritius aspires to become in the next decade as outlined in the 2015-2016 budget and also in line with the Vision 2030 as presented by the Prime Minister, Sir Anerood Jugnauth, in view of creating a high investment and high employment strategy. »
Toutefois, la résistance s’est organisée de manière systématique au sein du gouvernement avec au moins deux Top Senior Ministers épluchant les propositions dans les moindres détails et faisant clairement comprendre qu’il n’est pas question d’accepter les yeux fermés ces projets susceptibles de transformer le skyline mauricien.
Vendredi, ce n’était pas la première fois que ces trois projets, présentés comme étant générateurs de 17 300 emplois, étaient inscrits aux délibérations du conseil des ministres pour l’obtention de la Letter of Intent. La précédente fois, en l’absence du Grand Argentier, la responsabilité de piloter ce dossier échut au Premier ministre. Devant les critiques formulées par les deux Senior Ministers, sir Anerood Jugnauth devait prendre la décision de stay action, préférant attendre le retour de Vishnu Lutchmeenaraidoo pour fournir les explications nécessaires. Pour la fin de la semaine, le ministre des Finances eut encore moins de chance devant la levée de boucliers contre le Joint Venture entre des investisseurs chinois de Yihai et la SIC, et la transformation du projet immobilier du clan Jhuboo à Tamarin en Smart City du jour au lendemain.
Des sources avisées soutiennent que les principales zones d’ombre pour le projet de Pailles Smart City, avec la construction de plus de 2 000 appartements de luxe, de restaurants et de complexes commerciaux, sont axées autour des modalités du montage financier conçu entre Yihai et la SIC. Pour un projet nécessitant des investissements initiaux de l’ordre de Rs 3,8 milliards, l’injection de capitaux par les investisseurs chinois est considérée comme étant quasiment nulle. Dans le meilleur des cas, sur la base des chiffres disponibles, elle pourrait être d’un maximum de 5%, confie-t-on.
Vente en voie future d’achèvement
La société chinoise Yihai compte prendre avantage des dispositions sous la formule de Vente en voie future d’achèvement (Vefa) pour le financement de la construction des appartements, réduisant au minimum l’apport en devises des Chinois. Cet arrangement ne serait nullement apprécié d’une majorité au conseil des ministres car « such an approach defeats the purpose of attracting FDI. »
La répartition du contrôle entre Yihai et la SIC est également contestée de manière véhémente. Initialement, le partenariat devrait être légèrement en faveur de la SIC avec 55% contre 45% aux Chinois. Mais avec le transfert des terres appartenant aux autorités locales, soit une superficie de 50 arpents au minimum, le poids de Yihai au sein du partenariat devrait passer à 70%, avec seulement une minorité de blocage de 30% pour la SIC.
« Cet arrangement est inconcevable et peut être difficilement accepté, d’autant que ce projet a été dépoussiéré de l’époque du précédent gouvernement travailliste avec une somme de Rs 20 millions déjà versées en faveur des agents et intermédiaires devant notaire par les Chinois. Qui sont-ils ces intermédiaires ? Il est également important pour le gouvernement d’entreprendre un exercice de due diligence sur le track record de ces investisseurs potentiels opérant dans le monde à part de Macau. Maurice doit être convaincue du passé de ces partenaires de la SIC avant de se lancer dans l’aventure de Pailles Smart City », fait-on comprendre dans des milieux concernés.
Pour ce qui est du projet de Cap Dal des Jhuboo, une aile au sein du gouvernement conteste la transformation d’un projet immobilier sous le RES en une Smart City. L’absence d’informations précises sur le financement de ce projet fait également tiquer à l’hôtel du gouvernement, car la seule mention est que MCB Venture Capital Ltd et d’autres partenaires seront approchés pour assurer le financement. « L’appellation de Smart City impose une série d’exigences en matière de technologie, de sources d’énergie renouvelables et de critères pour le respect de l’environnement. Comment peut-on du jour au lendemain accorder le statut de Smart City à tout projet immobilier ? » s’insurge-t-on à l’hôtel du gouvernement.
Finalité hypothétique
Toutefois, compte tenu de l’importance du projet de Smart Cities dans la stratégie prônée par Lalayns Lepep, avec pour finalité hypothétique un second miracle économique dans le cadre de la Vision 2030 pour faire Maurice intégrer le high middle income group, des consultants du privé prônent une reprise en mains pour attirer des investissements étrangers et générer des emplois productifs. Le plan proposé préconise une three-tier approach avec une série de mesures immédiates, une autre à partir de la seconde moitié de cette année et la dernière avant mi-2017. Pour mener à bien cette mission d’encadrement des Smart Cities, un Joint Working Group gouvernement-secteur privé, sous la présidence du Premier ministre pour prendre des mesures correctives sur le plan des incitations fiscales et éliminer les bottlenecks, voie le jour.
Avant de soumettre des propositions préliminaires, des consultants du privé ont établi une liste non-exhaustive de manquements qui agissent comme des freins à la concrétisation des Smart Cities. L’obstacle majeur est le délai entre la soumission d’un dossier d’investissements et l’obtention du Smart City Certificate. Prenant le cas d’Omnicane Airport City, l’un des premiers projets soumis il y a un an, cette étape majeure n’a pas été encore franchie. Il y a d’autres procédures administrative à suivre, donc des délais, notamment pour l’EIA Certificate et les permis de Land Conversion. De ce fait, le délai peut courir jusqu’à 16 mois avant que les promoteurs ne soient assurés de ces permis, suffisamment long pour eux de décider de s’installer ailleurs. Le risque est bien réel, disent-ils.
D’autre part, en dépit des discours officiels, les Key Fiscal Incentives annoncés ne sont encore qu’au stade des promesses. Ainsi, le Value Added Tax (VAT) Act n’a pas encore été amendé pour inclure les provisions des Smart City Regulations. La Part V du Sugar Industry Efficiency Act n’a pas été modifiée pour autoriser la propriété de terres par des non-citizens de même que d’autres clauses de l’Income Tax Act au sujet des Accelerated Annual Allowances.
Toutefois, le chapitre des utility services du projet de Smart Cities, avec la mise en place d’eco-friendly mechanisms en matière de génération de courant électrique et des waste management systems, attend encore d’être décortiqué. Les investissements dans ces équipements d’avant-garde sont onéreux et à long terme mais les autorités se doivent d’adopter une politique allant dans le sens d’une prédictabilité pour recouvrer ces investissements, dans le sens « would the Smart City and the Central Electricity Board transactions be an exchange of kWh with only excesses being monetised that is the concept of net metering ? Or would the Smart City be allowed to introduce smart meters and trade in electricity with inhabitants and users of the Smart City ? » Des questions simples et pratiques avec des éléments de réponse pas si simples, dira l’autre.
« City-in-a-box »
Un autre sujet d’appréhension relevé par les spécialistes et exigeant des éclaircissements dans les meilleurs délais concerne la 25% conditionality à l’effet que dans tout projet de Smart City, 25% doivent être réservés à des Mauriciens. Ils sont d’avis que les autorités devront réajuster leur tir en privilégiant les residential plots au lieu des appartements car pour la majorité des Mauriciens, l’acquisition d’un lopin de terre pour des besoins de construction résidentielle est considérée comme une key life investment option.
À ce même chapitre, une plus grande flexibilité est réclamée pour le délai de construction. Les règlements, qui prévoient un délai de cinq ans pour terminer la construction, devront être amendés pour le porter à sept et dix ans en vue de favoriser les Mauriciens et la diapsora mauricienne. « There should be flexibility, otherwise Mauritians will stay away from the Smart City and the developer would be left with unsold plots and a consequential impaired profitability through nothing of his making », notent ces specialistes, qui soulignent que le projet de Smart City à Maurice n’est nullement unique au monde.
Ils ajoutent que les autorités doivent toujours garder en tête la Songdo City au large de Séoul en Corée du Sud et au sujet de laquelle la BBC se demandait le 2 septembre 2013 sus le titre « Tomorrow’s cities : Just how smart is Songdo ? » et ajoutant que « built with smart technologies very much a part of its DNA, it sits adjacent to Seoul, already regarded as one of the hi-tech capitals of the world. So has the experimental city, dubbed by some as a « city-in-a-box » because of its reliance on technology, been a success ? »…