THIERRY SAUZIER (CEO DE MEDINE LTD) : « Les Smart Cities ne sont pas des ghettos de riches »

Thierry Sauzier a succédé récemment à Dany Giraud comme CEO de Medine Ltd. Il a notamment pour mission de mener à bien le programme de diversification de ce groupe, qui comprend entre autres la création d'une nouvelle ville, Uniciti, laquelle s'articule autour du pôle de l'éducation supérieure. Il s'agira de créer une cité de 25 000 habitants, dont 5 000 étudiants mauriciens et étrangers. Dans l'interview qui suit, Thierry Sauzier insiste sur le fait que les Smart Cities « ne sont pas des ghettos de riches ». Il parle également de la situation difficile que traverse actuellement l'industrie sucrière.

Vous venez tout juste d'accéder au poste de CEO de Médine. Pouvez-vous nous parler de vos priorités ?
Je souhaite d'abord remercier Dany Giraud, que j’ai côtoyé pendant presque 14 ans à Médine. À côté de lui, j’ai appris beaucoup de choses. J’ai commencé à Médine en 2004. J'ai eu le privilège pendant une dizaine d'années d'être aux côtés de Dany Giraud, qui a su mener la transformation du groupe – lequel était alors presque exclusivement sucrier et qui a célébré ses 90 ans en 2000 – en un groupe qui s'est aujourd’hui diversifié dans l’immobilier, le loisir et l’enseignement supérieur et l’éducation. C’est un grand honneur et un grand privilège que le conseil d’administration me fait en me confiant la direction du groupe. Aujourd’hui, Médine est une entreprise qui a 10 000 hectares de terres sur la côte ouest de Maurice.
Dans le cadre de la diversification de ses activités dans les années 2000, le groupe Médine a travaillé sur un plan directeur pour le développement de ses terres grâce à un réseau routier qui en font un passage obligatoire pour accéder à cette région. Un premier plan, publié en 2005, définissait un peu la vision à long terme de ce qu'on voulait faire. Il a ensuite été affiné avec l'aide d'un ensemble de consultants et a fait l’objet d’une série de transformations pour prendre une nouvelle orientation stratégique : la construction d'une ville nouvelle, l'Uniciti, qui a été lancée le 18 septembre. On a longuement réfléchi pour trouver un thème à cette ville. Comme nous sommes une économie insulaire du sud-ouest de l'océan Indien, il fallait qu'on puisse réfléchir à la manière de peupler cette ville. Nous sommes arrivés à la conclusion que le vecteur principal de cette ville serait l’enseignement supérieur, à travers la création d’un campus intégré et international tourné vers le continent africain. Nous pensons pouvoir accueillir d’ici 2025 quelque 5 000 étudiants, contre 1 700 actuellement.

Donc, ce sera en quelque sorte une ville universitaire ?
Le coeur de la ville sera l'éducation. Autour de la ville se décline toutes les autres composantes d'une cité, notamment le Cascavelle Shopping Village et la première phase du Business Park de Clarens Fields, avec une superficie de 6 000 mètres carrés. Nous ajoutons actuellement 8 000 mètres carrés, qui sont pratiquement tous occupés. La ville accueille d'ores et déjà aussi, au sein d’un « school hub », une crèche et des écoles préprimaire, primaire et secondaire. Une résidence étudiante pouvant accueillir 144 étudiants a aussi vu le jour en 2015.
Nous livrerons également avant la fin de l’année un complexe sportif, qui comprendra une piscine olympique de 50 mètres. Nous aurons des terrains de foot “five-aside” et de rugby, des cours de tennis, une salle de gym... Un restaurant universitaire de 1 000 mètres carrés se juxtaposera aussi dès cette année au campus de Middlesex, à côté des résidences des étudiants. Ces projets ont déjà été livrés ou sont en cours de livraison et seront complétés avant la fin de cette année. Nous aurons investi Rs 2,8 milliards dans notre projet de Smart City.  Les investissements sont là.
C’est un processus qui a commencé il y a plus de dix ans et nous avons la chance d’être arrivé à ce niveau de développement dans notre ville. Nous avons encore des phases pour les étudiants. De même, nous aurons un centre culturel et artistique, lequel sera articulé au sein d’un “green park” d'une cinquantaine d'arpents, qui sera en quelque sorte le poumon vert de notre ville. Nous avons également prévu une place centrale avec des cafés, un food-court et une discothèque. Il y aura donc des endroits pour pouvoir se distraire. Nous envisageons aussi l'aménagement de pistes cyclables afin que les habitants de notre ville puissent vivre et se déplacer de façon écologique entre les différents éléments de la cité, voire accéder à leurs bureaux à bicyclette.
Nous envisageons un système de Vélib (système de vélos en libre-service). Nous travaillons déjà avec les autorités sur le design d’une route qui désenclavera  Flic-en-Flac. La route sortira de Manissa, passera près de Casela, contournera le village de Beau-Songe et ira jusqu'à Pierrefonds. Nous espérons que le projet sera mis en chantier le plus vite possible.

Comment cette ville nouvelle sera gérée ? Quel sera son statut ?
Le projet de Smart City est géré par une législation  permettant de développer une ville dans un cadre bien établi. La gestion interne de la ville est confiée aux promoteurs. On prévoit la gestion des espaces communs, des espaces verts, du ramassage des ordures, de l'éclairage de la partie publique, de la sécurité. Certaines responsabilités ont été transférées aux promoteurs. Nous travaillons actuellement sur un programme avec des agences de sécurité pour voir comment assurer la sécurité dans cette ville. Nous réfléchissons sur la création d'un panel central qui pourra contrôler différents endroits de la ville avec des caméras et toutes sortes de technologies. En aucun cas nous ne pourrons nous substituer à l'État mauricien en ce qui concerne l'application de la loi ou les poursuites pénales.  

Quelle superficie occupera la ville ?
Elle occupera 823 arpents à partir du Business Park et finira juste après la route menant à Flic-en-Flac.

Que comprenez-vous par ville intégrée ?
Pour nous, cela veut dire que la personne vivant dans cet environnement peut rester dans un espace géographique déterminé. Sur une “walking distance” de moins de 500 mètres, vous pourrez vous loger, vous restaurer, faire du sport et avoir accès à des activités culturelles et artistiques. Vous pourrez vous amuser et faire du shopping. C'est le même principe qu'un campus intégré, mais en plus grand. L'idée étant de “live, work, play, learn and invest”. Tout sera à portée de main, ce qui permettra de réduire la densité du mode de transport, de faire des économies énergétiques et d'avoir des possibilités d'être autonomes dans une certaine mesure sur le plan énergétique. On se retrouve donc avec toutes les facilités dont on a besoin pour vivre.

Qui sont ceux qui peupleront la ville ?
Dans un premier temps, nous aurons des étudiants, mais elle sera ouverte à tous les Mauriciens. Nous avons travaillé sur une offre résidentielle avec des appartements à la portée des couples. Nous avons des projets de morcellement, de lotissements, de villas... Nous inviterons les Mauriciens à venir voir notre ville et à y habiter. Nous aurons donc des étudiants mauriciens et étrangers, des Mauriciens en général et des expatriés, dont les bureaux feront partie de notre ville. Il y aura également une composante touristique.

N'y a-t-il pas un risque que cela devienne un « ghetto de riches » ou un genre de « gated community » ?
Comme vous pouvez le constater, il n'y a pas une seule barrière dans notre ville pour l'instant. Il faut enlever dans la tête des Mauriciens que les Smart Cities seront des “ghettos de riches”. Si vous comptez uniquement sur les riches pour faire votre ville, vous n'aurez jamais de ville. Une agglomération urbaine est composée de différentes catégories de personnes venant de différents milieux socioprofessionnels. Si on comptait sur une seule catégorie de personnes pour avoir 25 000 habitants dans notre ville, nous n'irions pas loin. La ville intégrée sera cosmopolite. On pourra mixer des étudiants avec de jeunes professionnels.  On pourra également mixer les personnes venant d'horizons divers avec des Mauriciens de diverses origines. C'est cela qui nous intéresse. Si vous faites une ville pour les vieux aux Etats-Unis, vous êtes certains qu'il y aura suffisamment de personnes âgées pour créer une ville. A Maurice, il faut mixer la population afin de créer quelque chose de différent et qui nous permet d'avoir un intérêt pour vivre dans cette ville. C'est la mixité et la diversité qui feront l'attrait de cette ville.

La concurrence n'est-elle pas rude à Maurice, tenant compte que d'autres villes sont en voie de création ?
La concurrence est vive, certes. Nous essayons de nous différencier par rapport au thème de notre ville, qui est l'enseignement supérieur, l'éducation, etc. C'est cela notre spécificité. Il est un fait qu'il faut positionner le pays dans son ensemble comme “smart destination”. C'est n'est pas un projet ou un autre qui permettra de projeter cette image, mais un ensemble de différents projets, à l'instar d'activités aéroportuaires et une ville intégrée à Moka avec ce qui existe déjà dans la région. Uniciti et les autres permettent d'avoir une diversité d'offres afin de positionner Maurice comme une “Smart Island” avec des Smart Cities à l'intérieur. Ce qui est clair lorsqu'on s'engage dans des projets immobiliers, c'est qu'entre le moment où on s'engage dans le projet et la livraison, il faut compter une période minimale de cinq à six ans. Ce sont donc des projets qui ont un cycle sur le long terme, qui demandent de gros investissements. Il faut être patient et persévérant. Il faut surtout avoir une grande confiance dans la vision et dans l'objectif que vous voulez atteindre. La compétition existe et nous sommes conscients que la croissance de la population est proche de zéro. Pour qu'on puisse continuer, il faudra qu'on arrive à une croissance de presque 2% de la population. Il faudra par conséquent songer à une immigration choisie, fertile et intelligente, qui ramènera chez nous le “know how” et le network dont nous avons besoin pour pourvoir continuer à croître et à prospérer.

Des pays européens, dont le Portugal, se sont lancés dans la création de villes nouvelles... D'où viendraient ces nouveaux immigrés ?
En ce qui nous concerne, à Médine en particulier, il est clair que les étudiants étrangers viendront essentiellement d'Afrique, où il y a entre 7 et 8 millions de personnes qui aspirent à entreprendre des études supérieures pour un million de places dans les universités. Il y a donc un excès de la demande par rapport à l'offre. La deuxième population est constituée des expatriés, qui sont en train de délocaliser leurs entreprises à Maurice pour des raisons géographiques. Ces deux populations sont des “low hanging fruits” pour nous parce que nous avons beaucoup à leur offrir. En plus des facilités administratives – comme les visas –, la qualité de la vie et le coût de la vie sur le plan éducatif, nous avons également un environnement agréable à vivre. Mais il faut continuer à réfléchir à d'autres projets, que ce soit dans le domaine du cinéma ou d'autres secteurs, pour pouvoir attirer les entrepreneurs à Maurice. Nous avons besoin des investisseurs, d'entrepreneurs capables de créer de l'emploi lorsqu'ils arrivent à Maurice. Nous avons un ou deux locataires qui ont au moins 120 employés. Les autres sont des logisticiens, des ingénieurs, des comptables et des légistes qualifiés. Nous avons une valeur ajoutée à offrir à ces entreprises étrangères. C'est à ce niveau qu'il faut qu'on attire les gens. Nous avons besoin d'un influx de population pour garder un certain niveau de croissance.

Qui fait votre promotion ? Le BoI ou disposez-vous de vos propres facilités de marketing ?
On a toujours travaillé en bonne intelligence avec le BoI. Il nous a soutenus pendant tous les projets que nous avons réalisés. Nous participons régulièrement à ses campagnes de promotion dans les salons, etc. Mais nous avons bien entendu nous aussi notre propre promotion. Notre défi est de savoir comment aller chercher les étudiants et ces populations en Afrique et ailleurs. Nous travaillons également en étroite collaboration avec les institutions qui sont déjà à Maurice et qui font du recrutement à l'étranger.

Quel est le pourcentage d'étrangers parmi les 1 700 étudiants qui sont déjà à Maurice ?
Nous avons quelque 35% d'étrangers, qui viennent principalement d'Afrique.

Est-ce qu'ils s'adaptent bien dans l'île ?
Ce sont surtout des gens qui ont les moyens qui viennent à Maurice. Les parents choisissent notre destination pour la qualité de l'enseignement et pour la qualité de la vie. Lorsque vous êtes parent, vous voulez vous assurer que le diplôme obtenu soit de bonne qualité et que votre enfant soit en sécurité. Et nous avons ces deux avantages à offrir. Lorsque les jeunes arrivent, ils viennent souvent de situations difficiles dans les grandes villes. Leur adaptation se fait correctement et nous mettons beaucoup l'accent sur la vie estudiantine, avec des facilités sportives, culturelles, etc. Nous disposons d'ailleurs d'une cellule pour aider les étudiants à s'adapter dans leur nouvel environnement.
La meilleure façon pour ces étrangers de s'intégrer est qu'ils puissent profiter d'infrastructures où ils peuvent exercer toutes sortes d'activités. Il nous faut également permettre à la population locale de se mélanger avec ces étudiants. Comme Uniciti est une ville ouverte, les gens pourront venir dans les cafés, les restaurants... Il y aura un brassage de cultures qui devrait faciliter l'intégration. C'est définitivement un défi important à relever. Nous ne sommes qu'au début du cycle. En France et en Angleterre, il est devenu normal d'accueillir des étudiants étrangers. Nous sommes dans un “learning curve” et on fait tout notre possible pour faciliter l'intégration.

Comment se porte le sucre dans ce programme de diversification ?
Le sucre est présent. C'est difficile, voire même de plus en plus difficile, mais le sucre est important au niveau de Médine parce que c'est d'abord et avant tout la préservation écologique de notre environnement. C'est la vitrine des terres de Médine. Mais c'est également un certain nombre d'emplois qu'il faut préserver. Notre stratégie est simple : il s'agit d'être le plus efficient possible en matière de culture et de production. Le sucre est une commodité et nous faisons face à des défis sur lesquels nous n'avons aucun contrôle. Nous sommes en compétition avec le reste du monde. Nous sommes un petit producteur avec moins d'économie d'échelle. Cela demande beaucoup de travail, beaucoup d'effort et beaucoup de persévérance pour pouvoir continuer à produire et être le plus efficient possible afin d'être soit rentable ou de “break even”.

La production sucrière a été libéralisée en Europe depuis le début du mois. Est-ce que cela complique la situation ?
Cela ne va pas aider pour le futur. Aujourd'hui, on cultive 3 600 hectares et on espère pouvoir continuer à le faire pendant encore beaucoup d'années. Ce qui est intéressant à voir, c'est que depuis que nous avons mis en place une division immobilière à Medine, à chaque fois que nous développons l'immobilier et enlevons les cannes, nous en replantons ensuite. Sur les dix dernières années, nous avons replanté plus de cannes par rapport aux nombres d'arpents consacrés à l'immobilier.

Vous êtes également dans la production de légumes...
Nous avons en effet les jardins de Médine, qui produisent des légumes sous le label d'agriculture contrôlée et raisonnée. Nous allons continuer dans ce sens.

De temps en temps, on entend que l'usine sucrière de Médine pourrait cesser ses opérations. Quelle est la situation à ce niveau ?
Ce n'est un secret pour personne que nous avions eu un différend avec les syndicats de sucre et qu'actuellement, une étude a été commandée par le ministère de l'Agriculture pour réfléchir sur l'avenir de Medine Milling, qui est une filiale de Medine Ltd. Nous attendons que l'étude rende ses conclusions avant de faire des commentaires. Nous sommes en contact permanent avec le MCIA et le ministère de l'Agriculture pour suivre la situation des près.

Y a-t-il un risque que l'usine ferme ses portes ?
Ce qui est clair aujourd'hui, c'est que l'activité de l'usine n'est plus profitable par rapport à ce que nous recevons comme prime du syndicat des sucres. À partir de là, il faut avoir une réflexion globale pour savoir comment, dans un pays comme Maurice, l'ensemble de l'industrie peut survivre dans un contexte difficile, avec le prix du sucre que nous avons aujourd'hui. C'est dans ce contexte que nous mettons toute notre énergie, en étroite collaboration avec les autorités, pour pouvoir continuer cette activité.
Nous produisons aussi l'alcool de bouche et faisons la promotion de notre marque Pennyblue à l'étranger. Nous avons une expertise dans ce domaine puisque la distillerie existe depuis 1926. Maintenant nous pouvons faire nos propres rhums et produire de la valeur ajoutée.

Vos derniers bilans financiers affichent des pertes au niveau opérationnel. Pourquoi ?
Au niveau des activités sucrières, nous sommes négatifs. Par contre, par rapport à l'immobilier, le bilan est positif. C'est le cas également au niveau des activités de loisirs, qui sont profitables. On surveille de près les résultats de l'activité agricole aujourd'hui.

Comment la célébration du 50e anniversaire de l'indépendance vous interpelle ?
Lorsque vous êtes un pays au milieu de l'océan avec très peu de ressources, à part la matière grise de vos habitants et la beauté du paysage, je trouve extraordinaire d'être là où nous en sommes 50 ans après notre indépendance. Beaucoup de gens n'auraient pas pris le pari, en 1968, qu'on en serait là aujourd'hui. Pour cela, il faut rendre hommage au peuple mauricien, qui est très intelligent, très travailleur et très pragmatique. C'est un peuple qui travaille sans filet de protection. Aujourd'hui, on peut être fier de ce qu'on a fait. Cela ne veut pas dire qu'il faille s'arrêter là parce qu'on n'a pas de “fix deposit” qui peut nous faire vivre à l'avenir. Pour continuer a avancer, il faut pédaler, sinon la bicyclette tombera. Nous avons les moyens de le faire. On a su à chaque fois, dans notre histoire économique, franchir de nouveaux paliers. Nous avons été actifs et innovants. Nous avons un peuple sage car, malgré tous les cyclones sociaux et polico-économiques, on a traversé un demi-siècle avec dignité et courage. On a beaucoup de potentiel pour l'avenir. Ce qui me parle, c'est la fierté de ce qu'on a réalisé et la fierté d'être Mauricien aujourd'hui.