Neotown: Carte blanche et concessions du GM!

Waterfront de Port-Louis

Les aveux de Rupen Patel, Chief Executive Officer (CEO) du groupe indien Patel Engineering, promoteur du projet de Neotown aux Salines, alimenteront à coup sûr la controverse au sujet des circonstances qui ont débouché sur l'allocation de 60 arpents de "Prime and Strategic Land". Avec les délimitations du tracé de l'"Harbour Dream Bridge" enjambant le port déjà déterminées, les premiers travaux sur le chantier de Neotown devront démarrer très bientôt, d'autant plus qu'à la fin du mois dernier, le conseil des ministres avait pris note du plan et du calendrier de travail des promoteurs indiens. Mais, dans la conjoncture, ce qui pourrait passionner le plus devrait être les commentaires du CEO Rupen Patel lors d'une présentation en Inde du Mauritius Project à un parterre d'actionnaires et de partenaires. Pour convaincre les plus sceptiques lors de cette "Q2 Financial Year 2011 Results Conference Call" à la fin de l'année dernière, le patron de Patel Engineering s'est appesanti sur des maîtres mots: "carte blanche" et "concessions du gouvernement mauricien".

D'ailleurs, les échanges entre le "Floor" et la présidence de cette séance de travail sur le "Mauritius Project" ont dominé les débats, reléguant au second plan d'autres importants projets de ce groupe indien, notamment la construction d'une route longue de 400 kilomètres à Djibouti. Une façon de réaffirmer l'intérêt des Indiens dans la construction de Neotown aux Salines, dans le cadre de la transformation de Port-Louis en un "Regional Commercial Hub".

Les conditions de bail de cette superficie de "Prime Land" aux Salines ont été longuement disséquées par le CEO de Patel Engineering, qui n'a pas manqué de souligner que "99 years is almost owernship". Ce conglomérat indien avait insisté auprès du gouvernement à la veille des dernières élections générales de mai 2010 pour que la durée du bail soit exceptionnellement plus longue, compte tenu de l'envergure des investissements envisagés. Aujourd'hui, Rupen Patel peut se féliciter et se flatter des résultats obtenus par rapport aux conditions du bail de ces 60 arpents à l'entrée Sud de la rade de Port-Louis.

"We valued the land, and the land was valued at eight to 10 million dollars (Rs 300 million) an acre", révèle le CEO, selon un transcript des échanges lors de cette conférence d'actionnaires de Patel Engineering. Avec le choix de ce groupe aux dépens de deux autres groupes étrangers pour l'exécution du projet de Neotown, Rupen Patel déclare que "we asked the government for various concessions".

L'une des premières concessions arrachées du gouvernement concerne les conditions du bail. Patel Engineering avait d'emblée rejeté catégoriquement la durée de bail de 30 ans, la condition standard pour les State Lands. "The governement initially planned to develop the land for about 30 years and we told them that 30 years is not going to cut it. We needed 99 years. For the first time in Mauritius the government changed its law, went to Cabinet and gave somebody land for 99 years", déclare Rupen Patel avec un air de satisfaction.

Mais, selon les dires du CEO de Patel Engineering, les concessions ne devaient pas en rester là. "Thereafter we asked for concession and we told them that we would take it for 99 years at a predetermined lease module", a-t-il poursuivi dans ses explications.

"We told the government: we will develop the land for you over a period of time and that point in time is 99 years. There is no termination clause except for force majeure", a fait comprendre le patron du groupe en abordant le volet financier de la transaction. "We will develop the land, the cost of development will be borne by Patel Engineering and the proceeds from the development will be that of Patel Engineering", a-t-il avoué.

"Another concession we asked them was we will pay you subsidised rent and the rental agreed to with a fixed increase every three to five years, which is predetermined", a renchéri Rupen Patel. Le bail agréé entre les deux parties, dont le montant a été divulgué aux actionnaires indiens, est de Rs 15 millions par an pour les dix prochaines années sur un terrain à bail d'une soixantaine d'arpents, dont la valeur est de Rs 300 millions l'arpent, selon une évaluation des promoteurs

"The Mauritius land is valued at approximately 560 million dollars. So, in a single move, the group has actually doubled its real estate bank for development and at what cost? At two crore (Rs 15 million) per year (...) I expect that a substantial amount of revenues and profits will be generated", souligne encore le CEO de Patel Engineering comme pour mieux convaincre ses partenaires.

Les concessions accordées par le gouvernement pour le projet de Neotown ne concernent pas que les seuls aspects financiers directs. Il semblerait que les promoteurs indiens aient bénéficié d'une carte blanche par rapport aux règlements d'aménagement du territoire, pourtant strictes dans cette zone extrêmement sensible pour la sécurité du pays. "Another concession, we asked for is no height restriction, no FSR restriction, no zoning restriction. We will build what we want including commercial centres. The only thing we are not permitted to build is place of worship. Beyond that we can build whatever you want. This is what the Mauritius project is all about" dit-il.

Le groupe Patel Engineering compte profiter de sa précédente expérience dans ce domaine à Bangalore pour le démarrage des travaux sur le terrain. La priorité sera de nature résidentielle. "The first complex which we will go for is residential where cash is generated and it will spin a charge. We don't intent to develop everything. Part of it will be given to specialist operators like hotel where they will develop it. So this is the plan for Mauritius. So what I look at is Mauritius will also generate a revenue of anywhere around 4 000 to 6 000 crore (4 crore = 1 million US dollars) over time and the time given by us for the government", fait-il encore comprendre, en ajoutant que "there is no restriction on the selling price of Port Louis Property". Une assurance que la profitabilité est assurée dès le premier sou investi.

La mise à exécution du projet de Neotown, au coût global de Rs 15 milliards, sera échelonnée sur entre trois à cinq étapes, la première bouclée dans les cinq prochaines années, soit dici 2016. "I think that at some point the residential complexes will start coming up because initially we will concentrate on those amount which will generate revenue", maintient-il.

En guise de conclusion, le CEO de Patel Engineenring, qui s'est intéressé au projet de Neotown vu que le groupe était déjà engagé dans des travaux de tout-à-l'égout à Maurice, confirme que ce projet de développement immobilier aux Salines représente une véritable aubaine. "In any aspect if one looks at it -from the aspect of profitability, from the aspect of asset acquisition- the Mauritius project was viable to get it. If any of you were sitting in the chair of the director general of the Patel Engineering and you got an opportunity for a land to develop it and create revenue, without restriction of TDR or height or zoning in the more central part of the country, given to you is 0,1% of the cost per year, explain to me which one of you would not grasp such an opportunity", a-t-il lancé à l'assistance avant de répondre à quelques questions car, a-t-il soutenu que "many analysts have asked me 'Why Mauritius'? 'Why did you go and invest in Mauritius?' and "What is the Mauritius project all about?'"