L’usage résidentiel dans les agglomérations côtières
L’usage résidentiel varie selon les fonctions touristiques attribuées au fur et à mesure que se développe une agglomération littorale. On peut distinguer trois principaux types d’usage selon la déclaration du propriétaire sur le statut fonctionnel assigné par lui au bâtiment résidentiel lors du recensement de la population et du logement de 2022 (1). Le terme « résidence principale » désigne un bâtiment résidentiel dont l’occupation est permanente ou quasi-permanente ; la résidence secondaire est occupée temporairement selon la saison, les weekends et les jours de vacances ; les résidences en location, en général meublées, et destinées aux familles mauriciennes ou les visiteurs étrangers sont aussi dénombrées.
Une lecture des statistiques du recensement montre que Pointe-aux-Piments, Grand-Gaube et Albion sont destinées principalement aux résidences principales, soit un taux de 85%, 75% et 73% du bâti résidentiel total respectivement. Par contre, la situation est différente dans trois agglomérations à vocation touristique confirmée : Flic-en-Flac, Grand-Baie et Trou-aux-Biches. Le parc logement dans ces trois localités compte un grand nombre de bâtiments en tant que résidences secondaires et celles en offertes en location au tiers.
À Flic-en-Flac, les résidences principales comptent pour 25% du parc logement seulement. Mais de nombreuses familles mauriciennes et étrangères ont la possibilité de louer des résidences secondaires et les 38.2% d’autres bâtiments résidentiels sont destinés à la location. La proximité des villes occupées par les classes moyennes, leur mobilité par les déplacements en automobile, une meilleure accessibilité routière ont largement contribué à l’essor de cette agglomération touristique populaire. À Grand-Baie, le Village Council Area (VCA) s’étend sur deux districts. La part des résidences principales y est légèrement supérieure, soit 31% du parc résidentiel. Cependant, il y a relativement moins de bâtiments résidentiels en location (26%) dont le nombre est de 2200 unités alors que 900 résidences sont déclarées résidences secondaires. Les bâtiments commerciaux, ceux destinés aux activités de loisirs liés au tourisme et le secteur de services, sont plus nombreux qu’à Flic-en-Flac (voir l’image satellitaire de Grand-Baie).
L’impact socio-économique et environnemental du tourisme résidentiel
Les marchés du foncier et de l’immobilier et les stratégies de segmentation spatiale des agences du marketing conduisent à des productions urbaines particulières à Rivière-Noire, Tamarin, Le Morne et Roches-Noires/Poste-Lafayette pour ne citer que ceux-là. À Tamarin et Rivière-Noire, les portions de terrain en bordure littorale et des versants montagneux avec vue dominante sur mer ne sont pas épargnées. Les plus-values augmentent, les prix du foncier et de l’immobilier grimpent. Ces dernières décennies, le tourisme résidentiel a pris un essor remarquable, suite à une politique de mise en valeur territoriale pour créer et satisfaire la demande d’une riche clientèle locale et étrangère en résidences de luxe semi-permanentes ou permanentes.
Le nouveau secteur d’activité du Real Estate Development est devenu le moteur des transformations socio-spatiales à Tamarin. Une étude menée par une équipe de géographes (2) montre que, malgré les possibilités d’emplois et de facilités en infrastructure, la communauté locale déplore la rareté des terrains à bâtir et les prix exorbitants. Les opérateurs et les propriétaires cherchent surtout à viabiliser et offrir des terrains constructibles et un habitat urbain sécurisé exclusif, tels que les Gated Communities. Ce qui entraîne un effet boule de neige sur les prix du logement. Face à cette situation, les locaux sont manifestement inquiets. Une des conséquences subies par les plus démunis est le nombre grandissant de lieux occupés par des squatters. De telles disparités socio-spatiales montrent les limites des modèles d’urbanisme poursuivis jusqu’ici en l’absence d’un schéma d’aménagement du territoire au niveau national.
Les propos recueillis d’un résident de Tamarin de 36 ans dans le cadre de l’étude de terrain menée en 2012 et publiée en 2016 par l’équipe de géographes évoquent les débuts d’un processus de ségrégation socio-spatiale marquée:
« Mauritius has a lot of resorts and gated communities. The majority of the people who move to Mauritius do not really mix with us. I see them in some of the bars around here and maybe on the beach, but not on the street. And you know, that is kind of where the social life is really happening. But no, they lock themselves up in their resorts. Especially the older people who move here. Did you see the signs promoting gated communities everywhere? There is one that said ‘Buy your safe piece of paradise in our fully secured community’. It has a picture of a happy white family on it. I find this extremely insulting. Like Mauritians are dangerous and you have to lock yourself away from us. But in the end, it’s their loss…they will never feel the warmth of our hearts (pers. comm., Tamarin, July 2012).”
Les transformations du paysage à Roches-Noires
Le travail d’un groupe d’étudiants (3) sur le thème de la reconversion des terres et l’occupation du sol sur le littoral du Nord-Est mérite notre attention. Dans l’introduction, il est souligné :
“In coastal areas, the interaction between land and sea plays a crucial role in its ecological, economic and social systems. Mauritius being renowned for its natural beauties like pristine beaches and mountain ranges, vibrant culture and economic stability make it a prime destination for investors seeking high returns and high-quality living environment. All these factors have led to the emergence of projects such as Property Development Scheme (PDS), Integrated Resort Scheme (IRS) and Smart City Scheme. These projects have led to the fragmentation of landscapes in coastal areas such as –Rivière-Noire, Trou-aux-Biches, Roches-Noires and Beau-Champ among others.”
Les transformations territoriales sur le littoral de Roches-Noires et l’impact du projet Azuri sont analysés de façon prudente et objective. Les développements d’infrastructures sont incontestables. Cependant, ils soulignent que l’impact socio-économique sur la communauté locale et la conséquence environnementale sur l’interface mer-terre ne doivent pas être sous-évalués car la mise en valeur de l’écosystème côtier dans cette partie du pays est sensible et vulnérable. Un équilibre entre développement et sauvegarde et protection de l’environnement est impératif.
Conclusion
Les façades côtières urbanisées doivent désormais faire face aux nombreux problèmes de circulation et de sécurité routière, de non-respect des normes environnementales et d’urbanisme. Certes, les initiatives privées des smart cities imposent des règlements d’urbanisme et d’occupation des sols. Or, les coûts sont très élevés et cela profite principalement aux classes relativement aisées et aux expatriés fortunes. L’on est en droit de se poser la question de la pertinence des schémas directeurs d’aménagement (les outline planning schemes, par exemple) qui devraient être opposables aux tiers afin de mieux contrôler la spéculation foncière et immobilière en milieu littoral. Ceci limiterait les pratiques de segmentation géographique des lieux et le branding des promoteurs fonciers et agences immobilières. Jusqu’ici, aucune voix, semble-t-il, ne s’est élevée pour dénoncer la publicité de nouveaux lotissements agricoles en milieu rural faisant mention honteusement ‘Avec vue sur mer’. Depuis quand les exploitants agricoles de ce pays recherchent-ils les agréments que procure ‘une vue sur la mer’ pour s’adonner à la plantation vivrière et la production alimentaire ?
Dans un contexte de crise du logement qui affecte non seulement la classe ouvrière mais aussi la classe moyenne et les jeunes salariés, la solidarité nationale est devenue un levier important afin de réduire les disparités dans l’acquisition foncière et la construction immobilière destinée au logement.
Notes et Références
1.Housing and Population Census 2022, Statistics Mauritius
2.Wortman Tessa, Donaldson Ronnie and Guus van Westen. ‘They are stealing my island’: Residents’ opinions on foreign investment in the residential tourism industry in Tamarin, Mauritius. Singapore Journal of Tropical Geography. doi:10.1111/sjtg.12151.
3.Bachoo-Auchaybur Rubina Devi, Burjoo Akshita, Cunnoosamy Vedita, Panchgolam Chitranjansing et Ramyad Neha (Group Marigold), Changes in land use in coastal areas – case study of the Azuri project at Roches Noires, Geography module groupwork assignment for the Teacher Diploma Primary, Mauritius Institute of Education, April 2025.
