IMMOBILIER: Le grand écart entre l’offre et la demande

Alors que les résidences de luxe se développent un peu partout à travers l’île, le Mauricien moyen rencontre de plus en plus de difficultés à acheter un terrain ou à construire une maison. Une étude récente de TNS Analysis sur le marché de l’immobilier démontre un décalage entre l’offre et la demande. La plupart des projets immobiliers visent aujourd’hui la classe aisée, alors que les familles à faible revenu peuvent toujours se tourner vers les appartements de la NHDC. La classe moyenne, elle, se retrouve « coincée », les offres ne correspondant pas toujours à ses besoins. Devant une telle situation, les observateurs sont d’avis qu’une crise pourrait survenir si l’on ne développe pas une politique de logement adaptée à cette catégorie.
Entre 2000 et 2011, la construction des bâtiments résidentiels individuels a chuté de 6,5 % alors que celle des bâtiments résidentiels en hauteur a augmenté de 141,7 %. Ces chiffres émanent du Housing Census 2011 de Statistics Mauritius. Cet exercice est réalisé tous les dix ans. Ce rapport relève qu’il existe 346 789 housing units à Maurice pour une population de 1,2 million. À savoir que lorsqu’une personne fait une extension de la maison de ses parents, celle-ci est considérée comme une housing unit différente.
Ces statistiques confirment la tendance des Mauriciens à habiter en appartement car acheter un terrain est impossible pour beaucoup. Dans tout ce tableau, c’est la classe moyenne qui se retrouve « coincée » ; s’il existe des facilités pour les personnes à faible revenu, comme les appartements de la NHDC et des projets luxueux pour la classe aisée, les offres correspondant à la classe moyenne sont très rares.
Bilkiss Jownally, Research Director à TNS Analysis qui vient de réaliser une étude sur le marché de l’immobilier, constate qu’il y a un fossé entre l’offre et la demande dans ce domaine. « La plupart des promoteurs font des projets pour la classe aisée et les prix ne sont pas donnés. La classe moyenne se retrouve coincée avec des offres allant au-delà de Rs 10 millions. »
Selon la Research Director, les promoteurs devraient commencer à réfléchir dans ce sens. Si rien n’est fait, estime-t-elle, la classe moyenne pourrait connaître une crise du logement. « Valeur du jour, tout ce qui leur est accessible, ce sont des maisons que des personnes vendent pour acheter ailleurs. Mais les gens ne veulent pas investir des millions dans une maison datant de 25 ans. »
Bilkiss Jownally fait référence à une étude du McKinsey Global Institute sur le mass urbanisation publiée en juin. « Il est dit que ce phénomène s’accentuera à travers le monde. Maurice ne fait pas exception. Où va-t-on mettre toutes ces personnes qui bougent vers les villes ? Il faut y réfléchir sérieusement. »
De son côté, l’architecte Gaëtan Siew dit lui aussi constater qu’il devient de plus en plus difficile pour la classe moyenne d’acheter une maison. Il est d’avis que les statistiques ne révèlent pas cette réalité. « On dit que les 75 % des Mauriciens sont propriétaires, mais les chiffres sont trompeurs. Quelle est la capacité du Mauricien moyen d’acheter un terrain avec les prix pratiqués actuellement ? »
Gaëtan Siew fait aussi remarquer qu’il y a un grand décalage entre le prix des terrains et le salaire de la majorité des Mauriciens. Ce qui l’amène à dire que les projets immobiliers ne correspondent pas aux besoins de la population. Il se demande ainsi quelle est la politique du logement à Maurice. Selon lui, il n’y a que trois possibilités pour avoir un logement : soit le gouvernement en construit ; soit le privé en construit ; soit l’individu construit sa propre maison. « Mais le privé n’est pas intéressé à faire des projets pour la classe moyenne, car ce n’est pas rentable pour eux. Déjà que le prix du terrain est très élevé. Ils préfèrent viser plus haut. »
Comme Bilkiss Jownally, Gaëtan Siew est d’avis qu’il existe une « inadéquation entre l’offre et la demande ». Il note également qu’au niveau des gouvernements, à Maurice comme ailleurs, le logement est considéré comme une dépense et non comme un investissement social. Ce qui expliquerait l’absence de projets dans ce sens.
Plans d’emprunts adaptés
Pour Gaëtan Siew, l’idéal serait que le gouvernement élabore des plans d’emprunts plus adaptés à la classe moyenne. Il rappelle également que Maurice enregistre environ 10 000 mariages chaque année et que les projets de logement ne suivent pas la tendance. « Dans les grandes années, l’État a construit quelque 2 500 unités de logement par an. Si l’on compare ce chiffre avec le nombre de mariages, nous avons un retard de plus de 50 % sur la demande. Et cela s’accumule d’année en année. »
C’est justement pour répondre à la demande du Mauricien moyen que la Mauritius Housing Company (MHC) a été mis sur pied il y a 50 ans. Toutefois, même si les plans d’emprunt de cette compagnie restent les plus accessibles, beaucoup de Mauriciens ne peuvent en profiter. À titre d’exemple, pour un emprunt de Rs 1 million, il faut avoir une capacité de remboursement – dépendant de la période – de Rs 10 000 à Rs 20 000 par mois. Pour cela, il faut avoir un salaire d’au moins Rs 40 000. Or, selon le Survey of Employment and Earnings de septembre 2011, de Statistics Mauritius, le salaire moyen du Mauricien se situe entre Rs 18 000 et Rs 20 000 dans les grandes entreprises et autour de Rs 10 000 dans le secteur manufacturier.
Toujours est-il que la MHC reste l’option la plus accessible, surtout pour ceux qui ont un droit de surélévation ou qui ont hérité d’un terrain. Manilall Seetohul, Managing Director de la compagnie, fait même ressortir : « c’est la MHC qui a introduit le droit de surélévation à Maurice. »
Valeur du jour, plus de 110 000 Mauriciens ont un Plan Épargne Logement (PEL) à la MHC. Même si le plafond des emprunts va jusqu’à Rs 4 millions, la majorité des demandes se situent dans la fourchette de Rs 500 000 à Rs 1 million. Avec un tel budget, il s’agit essentiellement de projets d’extension, de rénovation ou d’achat de terrain en zone rurale.
Le directeur de la MHC se dit toutefois conscient des difficultés de la classe moyenne, c’est pour cela, dit-il, que la compagnie a pris l’initiative d’alléger les frais. « Nous avons fait récemment l’opération tapis rouge, où nous avons enlevé les frais d’application sur les dossiers. Nous offrons également le plan gratuitement à nos clients, ainsi que les conseils techniques. Nous avons une équipe d’inspecteurs qui visitent les sites de construction. »
Appartement : faute de choix
Manilall Seetohul reconnaît néanmoins que la MHC doit garder une certaine marge de manoeuvre. « Nous finançons les achats et les constructions à 75 %, sauf pour quelques cas exceptionnels où nous allons au-delà de ce chiffre. Financer à 100 % serait prendre un trop gros risque. Voyez ce qui s’est passé aux États-Unis avec les banques qui financé les projets à 100 %. »
En contrepartie, souligne Manilall Seetohul, la MHC est en train de construire des appartements destinés à la classe moyenne. « Nous avons une vocation sociale, nous essayons de développer le maximum de possibilités. Nous venons de compléter un complexe comprenant 24 appartements de trois chambres à coucher, vendus à Rs 2,6 millions à Beau-Bassin. Nous viendrons avec d’autres projets de ce genre, car il y a une grande demande. »
Vivre en appartement n’est toutefois pas le choix premier du Mauricien, fait ressortir Gaëtan Siew. Les gens se rabattent dessus faute de moyens. Selon l’architecte, le gouvernement aurait pu investir dans des projets de logement en les rendant rentables. « Les gens auraient pu utiliser le rez-de-chaussée pour développer une activité économique et ils habiteraient à l’étage. On pourrait avoir tout un village comme cela. »
Bilkiss Jownally souligne, elle, que la classe moyenne s’accroît au fil des années. « Il y a cinq ans, la upper middle class constituait 35 % de la population. Aujourd’hui, elle est à 40 %. Il faudra commencer à prendre ses besoins en considération. » Selon elle, les promoteurs immobiliers doivent exploiter la demande de la classe moyenne. « Ce sont des personnes qui font beaucoup d’efforts pour arriver et ils aspirent à un logement agréable. Mais il n’y a pas de produits taillés sur leurs mesures. »
La Research Director de TNS Analysis ajoute que l’étude a également démontré que beaucoup de personnes ont été déçues par les appartements achetés. « Il est vrai que les appartements vont prendre de l’ampleur, mais il ne faut pas duper les gens non plus. Il y a des personnes qui ont acheté des appartements à Rs 7 millions, mais qui n’ont pas eu la qualité qu’elles attendaient. »
Bilkiss Jownally fait également état du projet du gouvernement de faire de Maurice un education hub. « On veut accueillir des étudiants étrangers, mais où va-t-on les mettre ? » Selon elle, pour un développement immobilier réussi, les promoteurs doivent « sortir de leur tour d’ivoire où l’on jongle avec les millions pour faire face à la réalité ». Autrement, dit-elle, l’on continuera à développer des offres pour la classe aisée, alors que la demande vient de la classe moyenne.