Notre invité de ce dimanche est Philippe Espitalier-Noël, le CEO de Rogers. Dans l’interview qu’il nous a accordée en début de semaine, notre invité répond à des questions sur le développement des centres commerciaux. Dans le deuxième volet de cette interview, Philippe Espitalier-Noël aborde la politique, le changement de gouvernement et les perspectives d’avenir de Maurice.
— Sur son site web, Ascensia est présentée comme “one of the largest property company based in Mauritius.” Mais en fait cette compagnie n’est-elle pas “the largest” ?
Cela dépend de la définition que l’on donne au secteur. Si on associe le monde sucrier et les propriétaires d’exploitations agricoles et de terres, ils sont plus gros que nous. Mais en termes d’un real estate investment trust immobilier qui fait de la location et en tire des revenus, oui, nous sommes « the largest ».
— Si on ajoute à Ascencia ce que votre compagnie soeur ENL fait en termes de développement immobilier, vous êtes définitivement les plus gros…
Effectivement, si on ajoute les divers développements et projets, ENL émerge comme étant sinon le plus grand, tout au moins le plus actif, le plus présent dans les différentes catégories de l’immobilier à Maurice.
—  Ascencia est également le spécialiste des centres commerciaux, ces shopping malls qui sont entrés dans les moeurs mauriciennes. N’y a-t-il pas trop de shopping malls à Maurice, plus particulièrement dans le centre du pays ?
Je préfère aborder cette question différemment. Est-ce que nous avons le bon mix de centres commerciaux ? Est-ce que nous avons les centres commerciaux qui arrivent à satisfaire les besoins de la clientèle ? Je pense qu’il y a certains centres commerciaux qui n’ont peut-être pas été construits en fonction d’une adéquation avec les demandes et d’autres qui ont su s’adapter en fonction de ce que le Mauricien recherche. Chacun a construit à sa manière. Nous avons fait appel à des experts du secteur qui nous ont aidés à bien construire les infrastructures, prenant en considération la partie shopping, mais aussi la partie loisirs et FMB que le Mauricien aime beaucoup. Les centres qui ont pris le temps et ont fait l’effort d’intégrer cette partie dans leur projet sont très bien soutenus. Je n’ai pas l’impression qu’on ait un excédent de centres commerciaux gigantesque dans le centre de l’île. Les centres sont très fréquentés, dans les nôtres nous enregistrons plus d’un million de visites par mois.
— Avoir Bagatelle, Helvetia et Kendra à quelques kilomètres les uns des autres, ce n’est pas trop de centres commerciaux dans un espace réduit ?
Non. Ce sont des offres différentes pour des besoins spécifiques et qui s’adressent à des publics différents. Ces trois centres marchent très bien. Pour revenir à la question sur le nombre de centres, oui, on a le sentiment qu’il y en a trop dans les périodes creuses. Mais ce n’est pas toujours évident de cadrer la taille et les besoins, il faut aussi faire un peu d’anticipation. En ce qui nous concerne, nous pensons que s’il est bien pensé et bien pourvu, chaque centre commercial trouve son public à plus ou moins brève échéance. Pour Bagatelle et Kendra, cela a été immédiat, mais pour Helvetia nous avons pris un peu plus de temps. Aujourd’hui, avec le développement périphérique qui a lieu au niveau du résidentiel, c’est un produit qui commence à plaire. Mais je ne pense pas, en général, qu’on puisse faire du développement immobilier en s’attendant à récupérer ses investissements très rapidement.
— Certains promoteurs le pensent…
Je crois qu’ils ont tort. Tout produit dans un marché sophistiqué doit pouvoir se positionner, prendre le temps de s’installer et on doit le gérer en fonction et, en cas de besoin, apporter les corrections nécessaires pour arriver à satisfaire la clientèle.
— Vous avez cité votre million de visites mensuelles. Les shoppings malls n’attirent-ils pas plus de visiteurs que d’acheteurs ?
Nous ne sommes pas des commerçants, nous offrons des espaces de qualité, faits avec soin et les gens font la queue pour les louer. 99% de nos espaces existants sont loués et le 1% restant est le fait de commerçants qui n’ont pas les produits et qui finissent par partir pour être immédiatement remplacés par d’autres. Il existe une vraie demande et un vrai désir de beaucoup de commerçants d’être présents dans les centres commerciaux que nous opérons. À partir de là, tout semble indiquer que tout cela est très sain et porteur, pour le moment, de manière pérenne.
— Les commerçants n’ont-ils pas tendance à fermer leur boutique dans un centre pour aller l’ouvrir dans le tout dernier centre commercial ?
Nous n’avons pas ce genre de phénomène dans les centres que nous opérons. Sans doute parce que nous procédons à des rénovations, que nous améliorons les locaux, veillons à la mixité des produits que nous offrons, avons su continuer à dynamiser et avons attiré de nouveaux commerçants dans nos nouveaux espaces de développement. La question est de savoir quelle vie on donne à un centre commercial, comment on choisit de l’animer et de satisfaire les consommateurs.
— La satisfaction du consommateur est la qualité première d’un centre commercial…
Oui, mais aussi l’efficacité, la propreté, la mixité des différents produits et l’animation.
— Peut-on dire que le centre commercial est devenu un élément social de la vie des Mauriciens ?
J’ai l’impression que dans la notion du divertissement familial, la mixité d’une situation qui dit cinéma, food court, un moment de loisir ensemble, avec ou sans achat commercial, fait partie de la manière de vivre du Mauricien. J’ai envie de dire la manière de vivre de beaucoup de gens à travers tous les pays du monde. C’est une forme de convivialité qui fait partie de l’évolution normale des choses.
— Certains cyniques disent que les centres commerciaux ont remplacé les lieux de culte, sont devenus les nouveaux temples…
Demandez à ces cyniques d’expliquer leur pensée. En ce qui me concerne, je n’ai jamais regardé les choses sous cet angle-là. C’est aux individus de savoir comment ils souhaitent meubler leur vie et leur temps, en espérant qu’ils consacrent aussi du temps à la spiritualité, qui est un élément important de l’existence.
— Le groupe que vous dirigez est-il satisfait du développement des centres commerciaux à Maurice ? Quels sont les points noirs du secteur ?
Nous sommes très satisfaits de ce que nous avons fait. Cela étant, nous notons que certains n’ont pas la main aussi heureuse que nous. Ils ont fait des développements dans des régions où la taille de la population disponible n’était pas assez forte. Ils font face à des difficultés et auront à faire les corrections qui s’imposent et être patients.
—  Y a-t-il encore de la place pour de nouveaux shopping malls à Maurice ou le secteur est-il saturé ?
C’est intéressant d’avoir une appréciation de ce qui existe aujourd’hui. Je ne pense pas qu’il faille une politique tous azimuts de gel, mais que l’on fasse des études pour savoir où sont les besoins. En ce qui concerne Ascencia, nous avons pas mal de projets, dont deux importants et locaux : un sur Port-Louis à la rue Edith Cavell et un autre que nous sommes en train de considérer actuellement. Ce sera un supermarché d’appoint, un peu comme Kendra, dans une zone que nous pensons mal servie. Par ailleurs, nous sommes en train de nous donner les moyens de faire du développement à l’étranger. Nous travaillons actuellement sur un gros projet avec des partenaires kenyans pour faire un projet style Bagatelle à Nairobi.
— Le concept “Bagatelle” n’a-t-il pas été copié sur l’Afrique du Sud ?
Le terme copié n’est pas approprié. Bagatelle a été un produit dessiné avec des experts qui ont fait ce genre de développement ailleurs, principalement en Afrique du Sud et dans les pays avoisinants. Ils ont su, avec nos compétences et notre appréciation du marché, proposer un produit qui est vraiment mauricien, bien intégré dans le paysage et qui prend en compte l’environnement dans une urbanisation et une architecture harmonieuses. C’est un produit mauricien qui peut être exporté et nous avons les compétences et les partenaires nécessaires pour le faire.
— La direction d’Asencia a-t-elle été aussi peu regardante que la direction d’Airports of Mauritius en ce qui concerne le paiement des locations des espaces occupés par Mme Soornack ?
Je ne comprends pas la question.
— Airports of Mauritius avait oublié de réclamer la location des espaces qu’il loue à Nandanee Soornack, qui est également une de vos locataires…
Nous réclamons nos locations à tous nos clients, y compris à la personne dont vous avez mentionné le nom. C’est une transaction normale qui a été faite normalement.
— On entend très peu parler de Foresite. Est-ce en raison des différends qui vous opposent à son manager suspendu ?
Non. Foresite, créé il y a huit ans, a connu une transition avec la fusion de son équipe de management avec celle d’ENL Property. Nous avions perçu une situation de conflit d’intérêts avec le manager dont vous parlez et nous avons créé un comité disciplinaire. Après plusieurs séances de travail ont émergé en décembre un consensus et un accord suite auquel Sanjiv Mihdidin et nous avons décidé de nous séparer. Depuis décembre, Sanjiv Mihdidin n’est plus un employé de Foresite ni de Rogers.
— Changeons de sujet. Quelle est votre analyse de la performance économique mauricienne pour 2014 ?
En 2014 Maurice était sur un peu plus de 3% de croissance.
— Il faudrait le double pour régler le problème du chômage, déclarait Jean-Noël Humbert, le nouveau directeur indépendant d’ENL…
Tout le monde s’accorde à dire que Maurice peut se catégoriser comme faisant partie des middle-income countries, ce qui est déjà très honorable. Toutefois, nous avons déclaré l’ambition de mieux faire et il faut savoir aller plus loin plutôt que de rester dans le statu quo. Il faudrait doubler le taux de croissance. Pour cela, il faut relancer l’investissement, surtout celui du secteur privé, qui est à la baisse depuis quelques années. L’État, qui était monté en puissance en termes d’investissements ces dernières années avec beaucoup de projets d’infrastructure, arrive à l’aboutissement de ses projets. Il nous faut savoir réinventer les choses, trouver de nouveaux axes de développement, de nouveaux leviers de croissance pour créer un nouvel espace économique pour le privé et le public pour parvenir à doubler le taux de croissance de l’année dernière. Il faut une participation très proche entre l’État et le privé pour créer les conditions d’un investissement nouveau.
— Un peu de politique maintenant. Avez-vous été surpris par le résultat des dernières élections ?
Un peu comme tout le monde par rapport à la mouvance préélectorale. Un peu comme tout le monde, la loi de la mathématique m’avait fait penser que l’alliance PTr-MMM l’emporterait.
— La loi mathématique consistant à additionner les électorats de deux blocs en oubliant que les électeurs ne sont pas des données statistiques
Disons que cela paraissait facile au début. Lorsqu’on s’est rapproché de l’échéance, j’ai perçu, surtout par rapport à l’expression des Mauriciens sur les réseaux sociaux, un mouvement pour un changement. J’ai senti que l’Alliance Lepep avec l’utilisation des réseaux sociaux, avec ses slogans, accrochait plus. Plus près des élections, j’ai senti que les résultats seraient serrés, ce qui était le contraire de ce que pensaient les gens autour de moi. J’ai trouvé, comme beaucoup de Mauriciens, que le sujet de IIe République, la manière dont il était abordé, était un sujet qu’on ne comprenait pas bien, qui n’était pas bien appréhendé. Finalement, les Mauriciens ont choisi l’alternance par rapport à un concours de circonstances spécifiques.
— On a laissé entendre que le secteur privé aurait préféré un gouvernement dont aurait fait partie Paul Bérenger et Rama Sithanen. Vous partagez ce point de vue ?
Je ne sais pas quelle est la partie du secteur privé qui pensait en ce sens. Moi, je ne me suis jamais exprimé dans ce sens-là. Nous, en tout cas, nous essayons de travailler le mieux possible. Le choix politique ne nous appartient pas. Je suis heureux de constater que nous avons une démocratie bien vivante qui fonctionne extrêmement bien. Nous avons une équipe qui est en place au gouvernement et qui doit faire ses preuves. Le Premier ministre a indiqué d’une manière assez claire qu’il souhaitait une nation d’entrepreneurs, qu’il voulait aller dans le sens de l’entrepreuneuriat pour le pays. Le pays en a besoin. Au sein du secteur privé, pas mal d’entreprises se sont remises en question, ont fait pas mal de corporate re-engineering, ont su reconstruire leurs bilans pour avoir les moyens d’un développement. C’est important maintenant d’attendre à travers le discours-programme et le discours du budget ce que le nouveau gouvernement veut vraiment mettre en place et quelles sont les idées fortes qu’il va nous proposer.
— Quels sont les chantiers prioritaires à votre avis ?
Je pense qu’il y en a plusieurs. Je pense qu’il faut donner un certain sens de leadership pour pouvoir travailler en profondeur sur des sujets sectoriels intégrés. Il faudra aller plus loin qu’avant. Beaucoup d’infrastructures ont été créées ou remises à jour dans un récent passé. Il faut maintenant des changements en profondeur qui demandent de l’innovation, du leadership, de la capacité de tabler sur des projets avec une clarté d’intention. Nous à Rogers avons fait le pari d’une île Maurice orientée sur le secteur des services, s’occupant d’une clientèle au-delà du marché mauricien. Le port, avec une vraie refonte, une vraie productivité, avec une infrastructure plus forte, un environnement plus moderne, un transfert de savoir- faire est fondamental pour le pays. Avec le nouvel aéroport on a une très belle infrastructure et il faut maintenant réfléchir sur l’accès aérien, une dynamique nouvelle pour Air Mauritius, une politique de hubbing pour aller plus loin dans le concept de Maurice pays-pont entre l’Afrique et l’Asie. Le tourisme doit être réinventé tout comme ses institutions et les entreprises privées qui doivent proposer un nouveau produit. Il faut aussi faire de la promotion touristique de manière contemporaine. Je trouve que la promotion de Maurice est déficitaire. Nous ne sommes pas trop présents dans le monde numérique, les institutions comme la MTPA en sont complètement absentes et malgré tout, Maurice émerge comme un pays unique. Il faut aussi valoriser les compétences locales, mais en cas de besoin faire venir les compétences étrangères.
— Le Mauricien est très frileux sur cette question…
C’est vrai que les Mauriciens, qui sont un peuple d’immigrés, sont assez xénophobe par rapport aux nouveaux venus. Je crois qu’il faut savoir nous réconcilier avec une vague d’ouverture bien choisie, faite de gens qui ont des moyens et du savoir-faire. Il faut du leadership intégré secteur par secteur pour pouvoir entrer en profondeur dans certains sujets, comme celui de l’énergie renouvelable. On parle actuellement de la distribution de l’eau, mais les gens qui s’y connaissent disent que ce n’est pas un problème. Nous avons les ressources qu’il faut, mais nous ne les exploitons pas de la manière rationnelle et moderne qu’il faudrait. Il faut repenser totalement la communication, les télécommunications pour qu’elles puissent accompagner tous les autres secteurs pour permettre aux industries de se développer et faire avancer le pays. Au final, il faut créer les positions positives pour une visibilité sur cinq ou dix ans, prendre des risques aujourd’hui pour mieux récolter demain. Il faut prendre des risques mais aussi des décisions rapides. Par exemple, il faut vite se pencher  sur le dossier monétaire avec la baisse des devises, plus particulièrement celle de l’euro.
— Malgré tous ces chantiers qu’il faut ouvrir, tous ces défis qui nous attendent, avez-vous confiance en l’avenir de Maurice ?
Je suis même très optimiste, parce qu’il faut savoir relativiser les choses. On ne peut pas tout avoir. 3% de taux de croissance depuis le début de la crise économique mondiale c’est quand même pas rien. D’autres ont fait pire. On peut forcément faire mieux. Nous à Rogers avons des plans d’investissement dans tous les secteurs d’activités où nous sommes présents. Nous sommes très confiants qu’il y a beaucoup de belles choses à faire à Maurice et nous espérons pouvoir continuer à travailler dans un cadre de plus en plus défini et en proximité avec le gouvernement et ses différentes instances. Nous nous donnerons les moyens et les ressources nécessaires pour continuer à travailler et avancer en 2015.