QUATRE ANS APRÈS : Une alternative proposée pour remplacer le système décrié de vente à la barre

La commission d’enquête mise sur pied en 2012 pour revoir sur le système de vente à la barre des biens saisis (Sale by Levy) a déposé son rapport et c’est dimanche dernier que le gouvernement a choisi de rendre public le document. La commission, présidée par la magistrate Wendy Rangan, avec Mes. Rosario Domaingue et Rajendra Dassyne comme assesseurs, a mis quatre années pour proposer une alternative susceptible de remplacer le système décrié. Le gouvernement attend maintenant que le public réagisse aux recommandations dans les prochains jours avant de revoir la loi.
Pour remplacer l’actuel système de sale by levy par un système, selon elle, mieux conformes aux pratiques internationales, la commission s’est inspiré de l’Acte Uniforme de l’OHADA (Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires) du 10 avril 1998 portant sur une organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution de même que de quelques règles du décret français du 27 juillet 2005 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution.
La commission indique avoir fait ce choix en y incorporant également certaines provisions recommandées par la Commission mauricienne de la réforme des lois (Law Review Commission). Le but est, entre autres, de mieux sauvegarder à la fois les intérêts des débiteurs et des créditeurs. Il s’agit, notamment, “de veiller que la mise à prix d’un bien, objet d’une saisie par le poursuivant, ne soit pas inférieur à la moitié de la valeur vénale de l’immeuble. La valeur de l’immeuble doit être appréciée, soit au regard de l’évaluation faite par les parties lors de la conclusion de l’hypothèque conventionnelle, soit, à défaut, par comparaison avec les transactions portant sur les immeubles de nature et de situation semblables”.
La commission a formulé en tout treize recommandations dont une porte sur l’abandon de la pratique qui exige que l’emprunteur ou son garant donne son logement familial en hypothèque contre un prêt bancaire, sauf si ledit prêt est contracté afin de permettre l’achat d’un terrain pour y construire une maison familiale où pour la rénover. Cette recommandation, déjà, semble plaire à de nombreuses personnes qui se sont battues contre le système, mais à condition, font-elles ressortir, que la mesure ait un l’effet rétroactif.
La recommandation de non-hypothèque du logement familial est calquée sur l’article L526-1 du Code de Commerce français qui stipule qu’ “une personne physique exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel”.
Les attributions de la commission Rangan étaient aussi celles d’enquêter sur le processus et pratiques de l’octroi de prêts garantis par hypothèques de biens immobiliers et la vente aux enchères des biens mis sous saisie. Après enquêtes et analyses, la magistrate et ses assesseurs sont arrivés aux conclusions suivantes :
l la lettre de l’institution financière offrant des facilités de prêts à de potentiels emprunteurs devrait contenir des informations spécifiques comme requises par la loi ;
l les standards doivent être les mêmes que ceux imposés par le Code de la Consommation français en matière de crédit immobilier et les arrangements de crédits instruits par l’Union européenne et ces standards devraient être incorporés dans les lois mauriciennes ;
l tout accord de prêt contracté sur un bien immobilier (property/fixed charges) devrait faire l’objet d’un acte notarié authentique ;
l l’emprunteur et son garant devraient se voir remettre une copie de l’accord de prêt avant qu’ils n’y apposent leurs signatures. Le contenu de l’accord et du charge document qui va avec devrait être mieux expliqué par une personne compétente en matière légale (une tierce personne) plutôt que le manager de la banque ou un clerc de banque ;
l la pratique qui consiste pour des managers de banque de solliciter des signatures d’emprunteurs à leurs domiciles devrait être découragée. Un client handicapé qui ne peut physiquement se déplacer pour se rendre en banque pour un prêt devrait pouvoir donner une procuration d’avoué (power of attorney) à une personne par laquelle il souhaite se faire représenter ;
l un emprunteur devrait disposer d’un délai de réflexion de dix jours aussi bien qu’un délai de la même durée pour se rétacter par rapport à un emprunt ;
l les clients de l’institution qui prête l’argent devraient être informés des procédures précises en cas d’incapacité à rembourser une dette et il serait essentiel pour le client d’entrer en contact avec l’institution dès la réception de la notice faisant état de l’incapacité ;
l les clients endettés devraient régulièrement être informés en écrit du montant exact de leurs dettes (capital et intérêt séparé), même lorsqu’une réclamation est en suspens devant le juge de la Cour des faillites ;
 l la loi doit être amendée afin que l’emprunteur puisse bénéficier d’une assistance légale, même dans le cas où il ne serait pas éligible à cette assistance selon les critères, cela afin que ses droits puissent être représentés devant la justice.
Enfin, la commission Rangan s’est prononcée pour l’abolition de l’Office of Commissioner for the Protection of Borrowers et son remplacement par une Commission pour la protection des emprunteurs pouvant opérer par divisions mandatées pour trancher des litiges. Le président de la nouvelle commission devrait être un juge o u un magistrat ou un homme de loi avec plus de dix années d’expérience.