Alors que plus de 18 000 familles se trouvent déjà sur la liste d’attente pour des logements sociaux, plus d’un se demandent comment l’annonce de la construction de 12 000 logements en trois ans, laquelle semble relever de l’utopie, pourra venir résoudre l’épineux problème du manque de logements pour les plus démunis. Et si la solution se trouvait ailleurs que dans la construction ? Sylvio Michel, qui a toujours suivi de près ce dossier, relève d’emblée « une faille » dans le système actuel. Pour être éligible à un logement de la NHDC, « cela suppose de certains moyens financiers et l’assurance d’un emploi stable », alors que les cas les plus urgents concernent les plus démunis. Selon lui, « il est important d’assurer la transparence dans l’octroi des maisons de la NHDC ainsi que les conditions qui les rendent accessibles aux demandeurs vulnérables ». Une enquête menée par la Green Reparations Foundation, dit-il, « montre que parmi les nouvelles maisons ou appartements construits à travers le pays, des centaines restent inoccupés ». Et d’ajouter : « Il faut avoir été agents de politiciens au pouvoir pour pouvoir obtenir un logement. » S’agissant des squatteurs, « il faut faire la distinction entre les vrais squatteurs, qui sont dans l’urgence, et ceux qui ont déjà un logement et qui profitent de la situation ».
Zaheer Allam, Urban Strategist, invite à changer de perspective. Pour lui, jusqu’ici, « on a créé des poches de logements sociaux loin des villes ». Ainsi faisant, « nous créons une ségrégation sociale entre riches et pauvres ». Or, il faut, selon lui, intégrer les plus vulnérables dans les villes. « Il y a des usines et autres structures inoccupées qui pourraient être converties en logements à l’intérieur des centres-villes. Cette nouvelle manière de concevoir des logements réduirait non seulement donc les coûts, mais assurerait une livraison plus rapide », dit-il. Il estime « irréalisable » la construction de 12 000 logements, à moins d’avoir recours à de nouveaux modes.
Sandeep Sewpal, architecte ayant une maîtrise en Real Estate et ayant effectué un stage au Logement dans le passé, est d’avis que « le problème depuis la mise en place de la NHDC, c’est que les gens n’ont pas les moyens de rembourser leur prêt et que la NHDC ne construit pas suffisamment vite ». Il importe, dit-il, d’avoir un Housing Needs Assessment pour voir qui a vraiment besoin d’une maison. La solution à ses yeux : « Le gouvernement doit construire des maisons de qualité, mais ne pas les mettre en vente. Il faut les louer. L’achat des maisons ne marche pas à Maurice depuis 20 ans. »
SYLVIO MICHEL (VERTS FRATERNELS) :
« Des centaines de maisons et appartements inoccupés »
Le gouvernement a organisé un forum national pour recueillir les idées des divers partenaires sociaux sur la promotion d’un développement équitable et durable au niveau du logement et de l’aménagement du territoire. Quelle est votre vision des nouveaux logements sociaux dans une telle perspective ?
Depuis longtemps, un forum sur le logement est nécessaire. Il aurait dû donner lieu à la mise en place d’une structure permanente qui continue à réunir régulièrement les représentants du gouvernement et les différents partenaires sociaux comprenant en particulier les représentants de demandeurs, pour trouver et accompagner la mise en place de solutions appropriées et à long terme.
Pourquoi n’arrive-t-on pas à répondre à la demande du marché aujourd’hui en termes de logements ?
Il n’y a jamais eu de plan de logement pour les personnes qui ne sont pas propriétaires de terrain ou qui n’ont pas les moyens de se construire une maison. À chaque fois, il a fallu une urgence pour que la question du logement social soit prise en compte par les autorités. Les maisons de cités CHA ont été construites à partir de 1963, suite à la destruction de beaucoup d’habitations par les cyclones Alix et Carol. Plus tard, en 1975, il a fallu le cyclone Gervaise pour que la CHA construise les maisonnettes à étage. Enfin, pour relancer la construction des logements sociaux, il nous a fallu des manifestations et grèves de la faim. Et, c’est suite à cela que le gouvernement a mis en place la NHDC en 1991 en remplacement de la CHA. Toutefois, aujourd’hui, pour un appartement NHDC comme pour un prêt de la Mauritius Housing Authority, cela suppose un certain moyen financier et l’assurance d’un emploi stable.
Quant au secteur privé, gros et petits propriétaires de biens immobiliers, son objectif premier étant d’obtenir un maximum de profit, fait flamber les prix et exclut de plus en plus les demandeurs de maisons. Les gros propriétaires préfèrent construire les Smart Cities et, même pour certains, détruire les maisons des anciens artisans de l’industrie sucrière.
12 000 logements ont été annoncés pour les trois prochaines années. Comment faire pour répondre à cette demande pressante de logements ?
Malheureusement, si nous tenons compte des Budgets à l’item logement des différents gouvernements, nous nous rendons compte qu’ils se résument à des effets d’annonce. Pour le Budget 2019-20, l’actuel Premier ministre, alors ministre des Finances, avait annoncé la construction de 6 000 maisons en se fondant sur une étude de la demande du marché. Si aujourd’hui, le nouveau ministre des Finances annonce la construction de 12 000 maisons, c’est que le problème est resté entier.
En plus des moyens financiers, il est important d’assurer la transparence dans l’octroi des maisons de la NHDC ainsi que des conditions qui les rendent accessibles aux demandeurs vulnérables. L’enquête que nous avons menée au niveau de notre Green Reparations Foundation montre que, parmi les nouvelles maisons ou appartements construits à travers le pays, des centaines restent inoccupés. Ceux et celles qui travaillent sur le terrain savent qu’il faut avoir été agents de politiciens au pouvoir pour pouvoir obtenir un logement. Il y a aussi beaucoup de nouvelles maisons octroyées à des personnes qui ont déjà une autre maison et qui les sous-louent.
Comment gérer le problème des squatteurs ?
Il est important de faire la distinction entre les vrais squatteurs qui sont dans l’urgence et ceux qui ont déjà un logement et qui profitent de la situation, souvent avec le soutien de certains politiciens. Les squatteurs, comme les habitants des cités ex-CHA et NHDC surpeuplés, sont surtout des familles créoles qui restent affectées par les conséquences de l’esclavage : une situation économique et sociale précaire qui les maintient dans une situation de dépendance. Je dis cela parce que s’il y avait une volonté, que ce soit du côté des gouvernements ou du secteur privé, ils auraient obtenu les ressources nécessaires. Dans l’urgence, il y a la possibilité de réquisitionner les maisons vides de la NHDC pour leur relogement.
Le gouvernement parle de désamianter les maisons de l’ex-CHA pour améliorer le cadre de vie des habitants. Qu’en pensez-vous ?
Il s’agit plus précisément des maisons EDC de l’ex-CHA construites en 1963 suites aux cyclones dévastateurs Alix et Carol. Pour nous, c’est la priorité des priorités, car selon l’OMS, l’amiante est extrêmement dangereux pour la santé. La preuve est la rapidité avec laquelle les autorités ont réagi lorsqu’elles ont découvert de l’amiante dans les partitions du bâtiment Emmanuel Anquetil et du toit de certaines salles du Victoria Hospital.
Comme déjà signalé dans notre journal mensuel Lekolozis paru le 1er août dernier, le rapport de la Truth and Justice Commission, publié en novembre 2011, a recommandé à la page 419, que le gouvernement démolisse les maisons en amiante et construise de nouvelles pour les familles concernées. Nous avons aussi souligné les résultats de l’enquête officielle du gouvernement : sur 3 113 maisons en amiante, 2 106 ont subi des travaux d’agrandissement par leurs propriétaires, comme pour la majorité des propriétaires de maisons de cité ex-CHA.
En 2019, Etienne Sinatamboo, alors ministre de l’Environnement, a proposé aux habitants de ces maisons, la solution suivante, qui me semble-t-il est toujours en cours : une offre de Rs 5 000 pendant un an pour la location provisoire d’une autre maison (que chaque famille doit trouver); la destruction et l’enlèvement par eux-mêmes de leur maison en amiante; la construction toujours par eux-mêmes d’une nouvelle maison dont la toiture serait financée par le Slabs Scheme du gouvernement.
Dans notre journal Lekolozis, nous avons cité le cas d’une famille de cité Sainte Claire, à Goodlands, qui a suivi le conseil des autorités et a détruit sa maison en amiante, sans les précautions nécessaires et qui vit à la belle étoile. Pour nous, c’est le gouvernement qui doit assumer sa responsabilité en suivant la recommandation de la Truth and Justice Commission.
ZAHEER ALLAM (URBAN STRATEGIST) :
« Convertir les structures inoccupées en logements »
Le gouvernement a organisé un forum national pour recueillir les idées des divers partenaires sur la promotion d’un développement équitable et durable au niveau du logement et de l’aménagement du territoire. Comment devraient être les nouveaux logements sociaux ?
Je pense qu’il faut voir au-delà de la construction des 12 000 logements. Jusqu’ici, on a créé des poches de logements sociaux loin des villes. On a reclus les pauvres alors que les prix des logements montent en flèche dans les centres-villes. Ainsi faisant, nous créons une ségrégation sociale entre riches et pauvres. Je pense que le ministre est conscient de ce problème. Pendant le Forum national, c’était un des thèmes qu’il a souhaité qu’on discute. Un des volets abordés était l’instauration d’une politique durable en matière d’aménagement du territoire. L’idée est d’utiliser les bâtiments existants du gouvernement au lieu de construire de nouveaux logements. Il y a, par exemple, des usines et autres structures inoccupées qui pourraient être converties en logements à l’intérieur des centres-villes. Nous réduirions ainsi les coûts d’infrastructure qui sont conséquents. En effet, quand on construit ces maisons loin des villes, on doit prévoir la desserte en eau et en électricité, les infrastructures routières, ce qui sont vraiment coûteux. Cette nouvelle manière de concevoir des logements réduirait non seulement donc les coûts mais assurerait une livraison plus rapide.
Construire 12 000 logements en trois ans est invraisemblable…
Je pense en effet que 12 000 logements en trois ans relèvent vraiment du défi. Si on reprend le système qu’on a eu jusqu’ici, c’est irréalisable même. Mais, en ayant recours à de nouveaux modes, cela pourrait être possible. D’abord, on peut utiliser des structures existantes. Deuxièmement, quand on regarde les statistiques de 2008 et 2011, on constate qu’il y a déjà 28 000 logements inoccupés. Peut-être y aura-t-il des incitations ou des mesures dissuasives pour encourager les propriétaires à libérer ces espaces inoccupés et les remettre sur le marché immobilier pour être vendus ou loués. Troisièmement, on doit peut-être partager la responsabilité des logements sociaux avec le secteur privé car celui-ci a la capacité de construire plus vite. Cela doit certes être rentable pour eux aussi. On doit trouver la formule appropriée.
Le gouvernement se targue d’avoir aidé des familles à devenir propriétaires d’une maison. Vous parlez de la location comme une des solutions. N’est-il pas important de devenir propriétaire ?
Oui, mais, aujourd’hui, on est appelé à voir le logement comme un projet temporaire. On y habite pendant cinq, dix ans pendant que notre famille grandit pour ensuite changer de maison. Pourquoi alors investir dans une maison alors qu’on est appelé à bouger ? À travers le monde d’ailleurs, l’accession à la propriété est en baisse alors que la location augmente. De plus, aujourd’hui, le problème est qu’on achète une maison près de ses parents et non à côté de là où on travaille.
La tendance est davantage d’habiter près de son lieu de travail…
Avec le Metro Express, les gens sont heureux. Imaginez si on booste les développements autour des stations du métro. Les gens n’auraient plus besoin de voiture ni de parking. Ces politiques ne sont pas directement liées au logement, mais c’est comme un “ecosystem of guiding of regulations and guidelines” qui doivent être modifiés pour répondre à la demande de logements.
Outre les logements sociaux, faut-il en développer pour les autres classes de la société ?
Oui, il faut étendre le projet aux jeunes couples issus de la classe moyenne. Il y a 10 000 mariages par an. La demande est là. La NHDC a une liste de 24 000 familles… Le secteur privé construit pas mal de logements pour la classe moyenne chaque année. La tendance de telles familles, c’est d’acheter un terrain à la périphérie d’une ville pour construire. Ce qui entraîne l’expansion des villes (l’étalement urbain), ce qui est néfaste pour l’environnement, car nécessitant plus d’infrastructures, plus de réseaux, ce qui revient à plus cher pour l’État.
Qu’en est-il de l’aménagement du territoire ? Que faut-il tenir en compte ?
Le nouveau plan d’aménagement doit tenir compte du métro, revoir les “existing guidelines” pour intégrer le métro. Il faut un développement cohésif. La National Development Strategy est en cours de révision. Cela ne doit pas s’arrêter à la National Development Strategy. On doit revoir tous nos “existing guidelines in the ecosystem”. La plupart de nos Planning Policy Guidelines datent d’avant 2015 alors que c’est en 2015 que Maurice a ratifié les Sustainable Development Goals. Autrement dit, tous nos “guidelines” concernant le développement durable sont obsolètes. Ce qui a été relevé lors du forum. Nous devons revoir tous nos Planning and Land Use Guidelines.
Comment moderniser les logements sociaux avec de nouvelles normes écologiques ?
On n’a pas besoin de grandes technologies coûteuses. Il suffit de mieux planifier pour une bonne ventilation, une bonne orientation. La durabilité ne concerne pas que l’aspect écologique. On peut réduire la consommation d’énergie, optimiser l’utilisation de l’eau, bâtir pour une meilleure résilience et plus d’inclusivité. C’est-à-dire, ne pas envoyer les plus démunis dans des lieux retirés.
Quelles solutions pour les squatteurs ?
Lors du forum, on a parlé de logements temporaires à l’instar des conteneurs comme une des solutions. Mais, je pense qu’il y a un problème auquel le gouvernement fait face : pendant que certains squatteurs sont relogés, d’autres surgissent.
SANDEEP SEWPAL (ARCHITECTE) :
« Construire des maisons et les louer »
Le gouvernement a organisé un forum national pour recueillir les idées des divers partenaires sociaux sur la promotion d’un développement équitable et durable au niveau du logement et de l’aménagement du territoire. Quelle est votre vision des nouveaux logements sociaux ?
Quand j’étais de passage au ministère du Logement pour un stage, je me suis rendu compte ce qu’est la politique du Logement à Maurice. En 1993, on a fermé la CHA pour ouvrir la NHDC. Avec la CHA, on pratiquait le “rented social housing”. Le gouvernement construisait des maisons et les louait à ceux à revenus très faibles. Dans les années 60, cela coûtait environ Rs 25 par mois, une modique somme. Quand on a fermé la CHA, on a aboli le système de “rented social housing”. Avec la NHDC, il y a eu la MHC, une banque qui voulait faire comme le Singapour. Ce dernier visait à éliminer les taudis avec un Provident Fund. Aujourd’hui, à Singapour, environ 80% de la population habitent dans les logements sociaux construits par le gouvernement. L’idée en 1993, avec la NHDC, était un peu la même. La personne commençait à épargner à travers la MHC pour un logement. Les cinq premières années se sont bien passées avec plusieurs maisons construites. Les maisons étaient assez grandes, entre 70 m2 et 140 m2 pour ceux qui touchaient Rs 6 000 environ. Mais la politique avait changé complètement. Alors qu’avant, avec la CHA, on louait les maisons, le but de la NHDC était désormais de donner accès à ceux qui peuvent se payer une maison. Il faut investir environ 10% du prix de la maison. Avec la CHA, l’accès était immédiat. Le gouvernement construisait des logements. Les bénéficiaires n’avaient pas à attendre, mais ne faisaient que payer la location. Or, le problème, c’est que la NHDC ne construit pas suffisamment de maisons. Deuxièmement, on a de plus en plus de demandes, plus de 18 000 personnes sur la liste d’attente. Le rapport de l’Office of Public Sector Governance, en 2013, a démontré que la NHDC prend trois ans pour réaliser un projet et que 50% des gens, qui avaient acheté, ne remboursaient pas leur prêt. C’est là le problème : les gens ne peuvent payer et la NHDC ne construit pas assez et pas suffisamment vite.
Comment construire plus vite ? Le gouvernement a annoncé 12 000 logements sur trois ans…
Dans le Budget 2018-19, il y avait Rs 12 milliards pour 6 800 maisons. Là, on parle de Rs 12 Mds pour 12 000 maisons. Le coût de la construction a-t-il baissé ? Je ne crois pas, au contraire, cela a augmenté de 15% à 20%. Je ne crois pas que 12 000 maisons soient réalisables. Je crois qu’ils en construiront 3 000 au plus jusqu’en 2022. La NHDC n’a jamais eu la capacité de construire plus de 300 à 400 maisons par an depuis son existence. À Maurice, 36% des terrains avec champs de canne appartiennent aux propriétés sucrières. L’État mauricien n’est pas propriétaire de tout le territoire. Ils devront acheter au privé.
Comment donc répondre aux plus de 18 000 familles qui attendent ?
50% ne peuvent pas payer leur prêt. Premièrement, il faut un Housing Needs Assessment pour voir qui a vraiment besoin d’une maison et qui sont les squatteurs. Actuellement, une personne habite chez ses parents, mais n’est pas la seule héritière. Elle a Rs 250 000 pour un dépôt. Elle est donc éligible pour une maison. Les squatteurs n’ont jamais été éligibles à une maison. On ne peut trouver de solutions sans Housing Needs Assessment. Il faut savoir combien des 18 000 demandes sont authentiques. Par ailleurs, le gouvernement utilise l’argent public pour construire des maisons dont une unité coûte disons Rs 1,5 M. Si une personne gagne moins de Rs 10 000, elle paye la maison à un tiers, soit à Rs 500 000. Ce n’est pas une bonne solution, car déjà ces personnes ont du mal à vivre au quotidien. Maintenant, si elles doivent rembourser leur prêt…
Que faut-il à la place ?
Nous devons retourner à la Housing Allowance. Le gouvernement doit construire des maisons de qualité, mais ne pas les mettre en vente. Il faut les louer. L’achat des maisons ne marche pas à Maurice depuis 20 ans. Le gouvernement trouve des solutions “panadol”. En 2013, des gens touchant Rs 15 000 pouvaient avoir une maison. En 2020, si on gagne jusqu’à Rs 60 000, on est aussi éligible !
Quelle solution pour les squatteurs ?
Une fois qu’on a une politique de logements qui fonctionne comme la location, le gouvernement doit construire. Mais, je pense que la NHDC doit être remplacée par une nouvelle entité. Une nouvelle Housing Corporation devrait se concentrer uniquement sur la construction des maisons. La NHDC deviendrait la National Housing Development Company. Maurice doit suivre l’exemple de l’Afrique du Sud. Les Housing Rights doivent entrer dans notre Constitution. En Afrique du Sud, la Cour suprême a exigé à l’État de construire des maisons pour les squatteurs. À Maurice, l’État n’a aucune obligation d’en construire. Il faut une Right to Housing Act pour forcer le gouvernement à construire des maisons. Sans cette loi, il ne le fera pas. À chaque Budget, on promet tant de logements, mais au final, tel n’est pas le cas. On ne peut prendre aucune sanction.
Le mot de la fin ?
Le gouvernement doit changer la formule consistant à faire les gens acheter une maison. À Maurice, beaucoup de personnes, ayant habité un logement NHDC et ayant escaladé l’échelle sociale, ont déménagé, mais la maison reste leur propriété et est inoccupée. Est-ce ce qu’on veut ? Donner des subsides à des gens pour qu’ensuite ils bougent ? À Berlin, les gens habitent ces maisons jusqu’à ce qu’ils veulent. Le jour où ils quittent, celles-ci retournent à l’État qui les donne à d’autres familles qui en ont besoin. Quand on a un tel système, we have to put the people up the social ladder pour qu’ils quittent le logement.