PROJETS IRS/RES : Rs 40,4 Mds d’investissements directs étrangers en dix ans

Maurice a enregistré ces dix dernières années des investissements directs étrangers de l’ordre de Rs 40,4 milliards dans des projets immobiliers sous l’Integrated Resort Scheme (IRS) et le Real Estate Scheme (RES). C’est ce que révèle le managing director du Board of Investment (BoI), Ken Poonoosamy, dans la dernière édition d’Enlighten, magazine d’entreprise du groupe ENL. Ken Poonoosamy confirme par ailleurs que le Property Development Scheme, qui englobera à l’avenir les différents types de projets immobiliers de luxe style IRS/RES, est en train d’être déployé par le BoI.
Les projets IRS/RES exécutés à ce jour ont, selon le managing director du BoI, rapporté plus de Rs 4,5 milliards sous forme de droits de cession immobilière (Land Transfer Tax) et de frais d’enregistrement (Registration Duties). Ils ont également, indique Ken Poonoosamy, aidé à la création de 3 000 emplois directs dans le secteur de la construction et de l’immobilier, alors que la contribution des projets iRS sous forme d’investissements dans des infrastructures sociales et de développement communautaire est estimée à Rs 90 millions. Se basant sur des informations officielles disponibles au premier trimestre de 2015, le magazine Enlighten indique que 13 projets IRS ont été approuvés par le BoI dont deux ont été complétés et huit sont en cours de réalisation alors que les trois restants attendent de recevoir les permis/autorisations nécessaires.
Sous les projets IRS, 779 villas ont été vendues pour un montant total de Rs 28,7 milliards. Le BoI a également donné son aval à 77 projets RES dont 26 ont été achevés. Le nombre d’unités résidentielles vendues s’élève à 691, rapportant Rs 11,3 milliards. Introduit en 2002, l’IRS se voulait être un programme de développement immobilier de luxe « pour encourager un développement touristique intégré visant à attirer une clientèle étrangère fortunée », souligne le magazine d’ENL. Il a été suivi cinq années plus tard par le programme RES dont l’objectif de départ était de donner la possibilité aux propriétaires fonciers de moindre envergure de se lancer dans des projets immobiliers couvrant des superficies allant de 10 hectares à un arpent. « L’une des faiblesses identifiées chez les IRS et RES mauriciens, c’est qu’ils sont trop longtemps restés confinés aux marchés traditionnels. Les étrangers qui achètent ces résidences sont majoritairement des Français, des Sud-africains et des Britanniques », précise-t-on dans les milieux d’ENL, le plus gros promoteur de projets IRS avec Les Villas Valriche et la Balise Marina.
Sous l’IRS, le prix minimum d’une résidence est fixé à 500 000 dollars. L’État impose une taxe d’enregistrement de 5%, mais collecte également la TVA ( taxe à valeur ajoutée) sur le coût de la construction, 5% de taxe à la vente ainsi qu’un prélèvement fixe de 70 000 dollars sur la vente de chaque villa. L’État perçoit en cas de location, une redevance annuelle de 25% sur le bénéfice réalisé. Les promoteurs de projets IRS doivent aussi faire provision pour une contribution sociale de Rs 200 000 sur la vente de chaque villa. En revanche, sous le RES, aucun prix minimum ou contribution sociale n’est imposé. Une taxe d’enregistrement de 25 000 dollars doit être payée, mais contrairement aux projets IRS, les acquéreurs des villas n’obtiennent pas automatiquement le statut de résident.
La donne changera avec l’introduction du Property Development Scheme ( PDS) qui remplacera à la fois l’IRS et le RES tout en permettant un « mix » de résidences à être vendues à des investisseurs étrangers aussi bien qu’à des citoyens mauriciens et membres de la diaspora mauricienne. Le PDS fait provision pour le développement d’unités résidentielles de luxe sur des superficies allant d’un arpent (0,4220 hectare) à 50 arpents (21,105 hectares). Chaque projet devra contenir au moins six complexes résidentiels de haut niveau, des espaces de qualité qui favorise l’interaction sociale et le bien-être communautaire, des facilités de loisir et commerciales, une gestion quotidienne des services (sécurité, entretiens, jardinage, enlèvement des déchets, entre autres) aux résidents ainsi qu’une « contribution sociale » sous forme d’infrastructures, de projets de développement communautaire et autres facilités.
Le PDS fait provision pour la vente des villas à des étrangers et à des citoyens ou membres de la diaspora mauricienne. L’Investment  Promotion (Property development Scheme) Regulations 2015 stipule que toute société promotrice d’un projet sous le PDS doit vendre « at least 25 per cent of its residential properties to citizens of Mauritius or members of the Mauritian Diaspora registered under the Mauritian Diaspora Scheme ». Pour les étrangers qui investissent un minimum de USD 500 000 dans une villa, le permis de résidence locale lui est automatiquement accordé.  
Les autorités soulignent que le PDS est une démarcation de l’IRS/RES dans la mesure où il n’y a pas de différenciation entre un petit et un gros propriétaire foncier et propose par ailleurs une harmonisation du droit d’enregistrement à un taux fixe de 5% au lieu de USD 70 000 pour un projet IRS et USD 25 000 pour un projet RES.
Dans son discours du Budget 2015-16, le ministre des Finances, Vishnu Lutchmeenaraidoo, avait signalé que l’élaboration d’un unique « scheme » axé sur le développement inclusif et offrant des facilités de loisir, un style de vie et des emplois à des Mauriciens et à des ressortissants étrangers était devenue nécessaire vu que les projets IRS/RES existants se présentaient comme des enclaves qui constituaient « un sérieux risque pour le tissu social » du pays.