Le Price Tag d’une unité change de Rs 2,5 millions à Rs 3,74 millions
Le nombre d’unités de logement social descend de 12 000 à 8 000 avec des retards accumulés sur 45% de ce chantier national
Rs 5,3 milliards pour les infrastructures, avec les complexes à Notre-Dame, Pointe-aux-Sables et Camp-Ithier ne pouvant être livrés faute de raccordement pour l’eau et les drains
L’Office of Public Sector Governance (OPSG) a établi un audit sans compromis sur l’un des plus importants projets engagés par l’ancien gouvernement du MSM de Pravind Jugnauth à la veille des dernières élections générales du 10 novembre 2024. Il s’agit du programme de construction d’unités de logement social, confié à la New Social Living Development Ltd (NSLD). Plus de deux ans, après le démarrage de ce chantier national, visant à alléger le problème de logement à Maurice, le bilan, selon l’audit de l’OPSG, se résume comme suit : le budget de construction est multiplié par deux fois et demi pour un nombre réduit d’unités d’un tiers, soit de Rs 12 milliards pour 12 000 logements sociaux à Rs 30 milliards pour seulement 8 000 unités. Dans la conjoncture, le Price Tag d’une unité passe de Rs 2,5 millions à Rs 3,74 millions.
Au 30 septembre dernier, il y avait 35 projets de la NSLD sur différents sites, pour un total de 7 974 maisons. Parmi, 14 ont été complétés, 13 où seuls les travaux sur site sont achevés, 5 projets en cours et trois projets, à savoir à Balisson, Tyack et Riambel, sont à l’arrêt. D’autre part, les complexes à Notre-Dame, Pointe-aux-Sables, et Camp-Ithier, même complétés n’ont pu être livrés faute d’infrastructures. Et cela, même si des dépenses de Rs 5,3 milliards ont été encourues pour le raccordement de drains et d’adduction d’eau.
Devant le constat de « Poor planning from day one », le ministère des Terres et du Logement, qui a commandité cet audit, a pris la décision de reprendre ce projet en main et assure que toutes les recommandations de l’audit seront mises en œuvre. Cet audit indépendant, préparé par l’Office of Public Sector Governance (OPSG), commencé en 2025, a été rendu public, hier.
Le premier constat est qu’il y a eu une mauvaise planification du projet dès le départ, par l’ancien régime. Il est ainsi démontré que la NSLD a été constituée en mai 2019, soit une année après l’annonce du programme de logement. Il n’y avait pas de réserve foncière pré-identifiée : l’exercice de recherche de terrains a duré plus de deux ans et demi, période au cours de laquelle 74 sites candidats sur 119 ont dû être rejetés ou se sont révélés inconstructibles. Les études géotechniques, qui auraient dû précéder les promesses, n’ont commencé qu’en janvier 2022.
Ce programme a également été redessiné quatre fois. Le mode de réalisation est passé d’une exécution pilotée par la société ad hoc au système BOT, puis à huit cabinets de conseil en gestion de construction (PMCC), pour enfin aboutir à la conception-réalisation en 2023, « chaque changement de cap consommant du temps et de l’argent public pendant que les familles attendaient », est-il précisé.
De plus, en novembre 2024, huit contrats de consultation d’un montant total de Rs 919 millions ont été attribués. Leurs cahiers des charges fixaient le prix des unités à Rs 3,5 millions contre un plafond d’accessibilité de Rs 2,5 M; les contrats ont été résiliés et Rs 496 millions, dont Rs 85,6 millions d’indemnisations, ont été versés sans qu’une seule maison ne soit construite.
Rs 12,45 millions
L’audit relève également que deux appels d’offres de construction de 2022 ont échoué, parce que les soumissions dépassaient les estimations de près de 30 %, avec des prix atteignant Rs 12,45 millions par unité. L’accessibilité financière du programme n’avait jamais été testée par rapport au marché.
Le rapport note que bien qu’entièrement financée par l’État, la NSLD a revendiqué une exemption de la Public Procurement Act 2006, a fonctionné sans Procurement Committee, sans séparation des tâches, et a dépensé Rs 33 millions en cotations informelles caractérisées par de faibles contrôles. « La sélection des entrepreneurs en février 2023 s’est limitée à une poignée de grandes entreprises, les sites ayant fait l’objet de négociations plutôt que d’appels d’offres concurrentiels », souligne l’OPSG.
Il est aussi souligné que les routes, les drains, l’eau et l’assainissement n’ont jamais fait l’objet d’un plan global; ils ont été greffés sous forme de variations aux contrats de construction, contournant la mise en concurrence. Le résultat est que les cités achevées de Notre-Dame, Pointe-aux-Sables et Camp-Ithier n’ont pas pu être remises en raison du manque de drains et d’eau.
Études de fiasabilité
Pire, À Arsenal 1 et 2, les travaux se sont poursuivis sans permis de construction et de lotissement (Building and Land Use Permit) valide, avec une modification de conception structurelle non documentée. À Camp-Le-Vieux, plus de Rs 36 millions ont été dépensées pour modifier le tracé d’une route sans étude de faisabilité ni approbation documentée. À Riambel, aucune unité n’avait commencé à la mi-2025, les autorisations réglementaires n’existant pas.
Un contrôle financier faible a aussi été relevé. Aucun budget révisé n’a été préparé après les approbations ministérielles ; les approbations de variations s’écartaient du manuel de processus des projets d’investissement (Capital Project Process Manual) ; les garanties de bonne exécution sont tombées à 3,63 % sur un contrat de plus de Rs 1 milliard; les subventions de l’État ont explosé, passant de Rs 43,1 millions à Rs 529,7 millions, en une seule année; et les retards de paiement ont exposé l’entreprise à des frais d’intérêt dépassant Rs 2 millions.
Par ailleurs, le budget a été multiplié par 2,5 pour un tiers de logements en moins. De Rs 12 milliards pour 12 000 unités, le programme est passé à près de Rs 30 milliards pour seulement 8 000 unités, soit un coût unitaire pouvant atteindre Rs 3,74 millions contre un plafond de Rs 2,5 millions. Au mois de juin 2025, seulement 23,6 % des unités étaient prêtes à être remises et 45,5 % accusaient un retard. Cinq sites accusaient un retard de plus de 300 jours.
Ce qui explique qu’à ce jour, 35 projets seulement sont actifs. Dix unités à Camp-Ithier et 16 à Quatre-Cocos n’ont pas été comptabilisés, en raison de contraintes sur le site. De même, à l’arrivée du nouveau gouvernement, il a été noté que des milliers de maisons achevées restaient vides derrière des grilles fermées non pas parce que les bâtiments n’étaient pas finis, mais parce que la direction précédente n’avait jamais planifié l’eau, l’assainissement, l’électricité et les raccordements routiers.
Soit, 2 332 unités, entièrement construites, n’ont pu recevoir leurs clés qu’en 2027 à Arsenal 1 et 2, Riche-Terre 1 et 2, Coromandel, Camp-Levieux, La-Brasserie, Camp-Le-Juge et La Source, en attendant les stations de relèvement, les forages et stations de pompage de la CWA, ainsi que les raccordements aux services publics.
Infrastructures
De même, 11 sites, représentant 2 816 unités, attendent des stations de pompage de forage de la CWA ou des réservoirs de service, des infrastructures qui n’ont jamais été programmées en même temps que les bâtiments. Des dispositions temporaires d’approvisionnement en eau ont dû être négociées site par site.
De même, 10 sites restent empêtrés dans des problèmes d’acquisition foncière hérités de l’approvisionnement en terres improvisé de 2020-22. Le rapport mentionne également que trois cas demeurent les plus difficiles, sur des sites attribués à Kuros. À Riambel, 0 % de réalisation, toujours sans permis de construction et de lotissement; à Tyack, 9 %; Balisson Lots 1 et 2, 24 % et 9 %, respectivement, ont été bloqués par des problèmes de préparation des sites et des manquements des entrepreneurs bien avant décembre 2024. Ils sont désormais sur des trajectoires de redressement avec une fin des travaux ciblée en 2028.
Sur le plan des infrastructures, le rapport de l’OPSG note que « Rs 5.3 billion of infrastructure treated as an afterthought. Roads, drains, water and sewerage were never part of a comprehensive plan; they were bolted on as variations to building contracts, bypassing competitive tendering. »
Le ministère a pris des actions également sur les sites auparavant paralysés par la non-exécution des travaux d’assainissement hors site (Notre-Dame, Pointe-aux-Piments, Pointe-aux-Sables, Beaux-Songes) ont été débloqués grâce à des variations urgentes et des ordres de service, et sont désormais achevés et opérationnels ou en cours de livraison.
Le ministère a également pris l’engagement de redresser la situation, dès la prise de fonction, en 2025. Outre d’avoir commandité l’audit de l’OPSG, le Procurement Committee a été reconstitué en mars 2026 et est pleinement opérationnel. Il assure que chaque marché supérieur à Rs 500 000 lui est désormais soumis.
Des délais d’appel d’offres adéquats s’appliquent depuis 2025. Les estimations de coûts sont désormais établies à partir d’analyses de marché avant le lancement de tout appel d’offres et l’Internal Process Procurement Manual est en cours d’alignement sur les directives du Procurement Policy Office. L’objectif fixé étant juin 2027.
Malfaçons
Un tableau de bord consolidé de suivi des projets suit désormais chaque site, chaque dépendance en matière de services publics et chaque date clé de livraison, mois par mois. Les retards sont gérés par le biais de plans de redressement ; les prolongations de délais sont justifiées ; les travaux de rattrapage consécutifs à des vols et à des malfaçons sont suivis jusqu’à leur achèvement.
Depuis le changement de gouvernement, le ministère a mené à bien les travaux hors site que la direction précédente avait laissés sans planification : au 30 septembre 2026, 27 projets sur 35, soit 6 232 logements, sont structurellement achevés. Des sites tels que Valetta, Malherbes, Grand-Bel-Air, Olivia, Notre-Dame et Réunion-Maurel sont opérationnels, des livraisons partielles sont en cours à Pointe-aux-Piments, Réunion-Maurel, Olivia et Mare-d’Albert, et les premières clés ont été remises à Henrietta 1 et Goodlands.
Des contrôles financiers et de gouvernance ont été rétablis. L’audit interne a été confié à Moore Mauritius avec des rapports trimestriels. Le recrutement est ouvert et fondé sur le mérite avec une représentation du conseil d’administration au sein des comités de direction supérieurs. De même, la Banque mondiale a accepté de soutenir l’élaboration d’une nouvelle feuille de route, pour la politique du logement (Housing Policy Roadmap).
Un comité au niveau du ministère du Logement et des Terres pilotera la mise en œuvre de chaque recommandation de l’audit. « Si des conclusions révèlent des faits justifiant une enquête plus approfondie, ils seront transmis aux autorités compétentes. L’objectif du gouvernement en publiant ces documents n’est pas de chercher des boucs émissaires : il s’agit de présenter les faits au public, d’assumer la responsabilité de réparer ce qui a été brisé et de garantir que l’argent public destiné au logement social soit désormais dépensé de manière légale, transparente et au profit des familles qu’il est censé servir », précise le ministère.
